2月18日，当地时间，澳洲储备石宣布将将基准利率降低25个基点至4.10％，这是自2020年11月以来的一流削减。与此同时，随着澳大利亚大选即将开始澳大利亚工党政府还发布了“买入禁令”命令，禁止外国人在未来两年内购买现有房屋。
连续引入这两项政策可以减轻澳大利亚住房成本危机吗？
房地产经纪公司Plus Agency的联合创始人兼执行合伙人Fiona Yang在接受第一批财务记者的采访时说，与当地买家相比，购买澳大利亚物业的海外人的费用很高，例如支付高附加邮票责任。海外投资申请委员会等的申请费，但是大多数澳大利亚当地人都不了解这种情况。在此基础上，澳大利亚政府的住房购买禁令更像是当选举临近时获胜的政治姿态，实际上，这对房地产市场几乎没有影响。但是，澳洲储备银行的利率降低将降低购买房屋的成本，从而使买家更容易做出购买房屋的决定。
目前，澳大利亚房地产市场仍然很热。菲奥娜·杨（Fiona Yang）说：“通常，我们使用拍卖清算率来衡量澳大利亚房地产市场的繁荣，即每个星期六举行的所有拍卖中出售的成功房地产的比例。以悉尼市场为例今年年初，它是54％，上周达到了73％。
选举有什么影响？
澳大利亚住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O'Neil）在最近的一份声明中说，从2025年4月1日至2027年3月31日，外国投资者（包括临时居民和外国资助的企业）将受到限制在澳大利亚购买房屋。她说，该政策将“为澳大利亚人释放数千处财产”。
全球房地产技术公司Juwai IQI集团的联合创始人兼董事总经理Daniel Ho告诉第一位财务记者，在澳大利亚，每年售出的约520,000户房屋中只有不到5,000人。出售给外国买家，占不到1％。其中约有三分之一有房子，换句话说，每年只会影响约1,600次房地产交易。
Fiona Yang认为：“这项政策显然受到大选的影响。澳大利亚有一个多方制度，随着选举的方式，当事方需要为当地公民的投票而战。大多数持有永久居住（PR）的外国移民不在拥有投票权。
近年来，澳大利亚的住房成本危机变得越来越严重。根据民意测验机构盖洛普（Gallup）今年1月发布的一项调查，2024年，澳大利亚人口的比例不满意的住房状况达到创纪录的76％，而经合组织国家的居民代表高收入经济体中位数不满，只有50 ％。
据报道，澳大利亚的平均全职工资为100,000美元。悉尼的中位房价接近150万美元，单位价格通常接近860,000美元。只有收入超过200,000美元或最高2.3％的人只能购买具有20％抵押贷款的常规悉尼房屋的双重工作夫妇。
“从供求的角度来看，住房价格上涨的核心驱动力主要来自当地需求，而不是外国投资者。” Fiona Yang解释说，一方面，开发人员通常更喜欢运输中心中心400米以内。正在开发“步行无障碍区域”。由于其便利性和稀缺性，土地价格自然很高。同时，建筑成本和人工成本已经很长一段时间了，而且从未有过巨大的下降趋势。
例如，根据新南威尔士州生产率与平等委员会的报告，自2018年以来，房地产开发商的融资成本增加了一倍，土地价格上涨了50％，建筑成本上升了近30％。
“根据新南威尔士州生产力委员会于2024年9月发布的分析，自2018年以来，悉尼4-9层中期公寓的单建筑成本已上涨了36％，约为24万美元。对于开发商来说，这意味着现在正在开发一个房地产项目，每个房屋都需要比以前多出售36％，这不包括额外的税收，增长的人工成本以及高利率产生的资本成本。 ，这是当前住房价格上涨的直接原因。” Fiona Yang总结道。
但是，降低利率造成的市场松动可能很快会导致新一轮的房价上涨。诸如房地产数据集团，澳大利亚联邦银行和西部太平洋银行等机构预测，如果库里在2025年降低了三次利率，那么澳大利亚主要城市的房价将以两位数的百分比率飙升。 CoreLogic数据表明，当2021年的皇家骑警率达到0.1％的历史低位时，悉尼的中位房价飙升了29.6％，布里斯班也飙升了30.4％，而墨尔本则攀升了17.9％。
什么是“反药物”
为了应对不断增长的住房危机，澳大利亚联邦和州政府于2022年共同启动了《国家住房协议》，该协议计划在2024年中期以来五年内每年提供100万个新房屋。到2023年，澳大利亚政府修改了这一目标，并决定在未来五年内“迅速促进”建造120万个住房。为了实现这一新目标，澳大利亚计划从2024年中期开始批准每月20,000个住房单元。但是，根据2024年2月上旬发布的数据，2024年12月的住房批准数量为15,174辆，其单位仍然比所需的批准速度少5,000辆，该批准速度大大落后。
菲奥娜·杨（Fiona Yang）告诉第一名财务记者，澳大利亚政府正在采取一系列措施来减轻住房短缺。
“澳大利亚政府正试图增加郊区的交通，以分散城市中心的住房压力。澳大利亚郊区缺乏公共交通，购物中心和其他基础设施，导致人们不愿搬到郊区。该策略是使用增加公共设施的基础设施建设，例如火车站，购物中心和学校，改善交通状况，并促进人们搬到郊区。”她说。
此外，为了帮助年轻家庭和低收入群体进入房地产市场，澳大利亚政府还为首次购房者提供了更优惠的措施，以降低通过补贴政策首次购房的门槛。例如，首次购房者可以享受优惠的政策，例如首次购房补贴，减少印花税和豁免，从而减轻其经济负担。
更重要的是，Fiona Yang提出，澳大利亚政府同意增加新开发项目的底面积比并增加市场供应。 “过去，在悉尼的许多地区，通常仅在一块土地上进行低密度住房，现在，如果土地在运输中心400米以内，政府允许开发商在上面建造高密度的住房同一块土地。 。以前的单户住宅建筑已更改为多个住宅建筑建筑模型，这大大增加了市场的住房供应。”
菲奥娜·杨（Fiona Yang）表示，新南威尔士州政府还启动了一项面向运输的发展计划（TOD），鼓励建造运输中心周围的高密度住宅和商业综合体，以更好地利用运输资源并提高土地利用效率。
但是，澳大利亚住房产业协会（HIA）的成员格雷格·汉金森（Greg Hankinson）表示，澳大利亚的文化偏好是低密度，郊区住宅和汽车旅行，这种“托德”的生活方式可能对年轻一代更具吸引力。但是改变群体的想法的过程可能比预期的要长。