最近，中国Greentown的消息（03900.HK）的5亿美元发行债券发行引起了市场的关注。随着流动性风险的曝光，近年来，海外债券发行一直很冷，国内债券已成为融资的主要渠道。在过去的六个月中，中国房地产公司的海外融资渠道几乎关闭。
关于中国绿色海外债券发行的重新启动，一些市场猜测它是否会成为“破冰”信号，但是8.45％的利率也使市场看到这种融资很昂贵。 Fitch评级亚太企业评级总监Shi Lulu告诉Caixin，在当前的市场环境中，良好的资产质量和健康的经营条件是私人房地产公司成功发行海外债券的先决条件，考虑到大多数私人房地产公司是否都有海外债券发行的基本原理和成本缺点尚待查看是否可以复制。包括中央国有企业在内的大多数房地产公司仍然有待观察的态度。
从今年年初的融资情况来看，面临融资困难的私人房地产公司在一月份发出了积极的信号，国内信贷债券融资的规模已大大增加。许多受访者认为，今年房地产公司的债务压力仍然很大。在严格控制增量数量和振兴现有股票的政策方向下，预计融资环境将得到进一步改善，但关键仍然取决于销售情况。
房地产公司的美元债券重新启动，年利率为8.45％
“这并不容易。”一个机构对中国的海外债务发行的重新启动叹了口气。
2月18日晚上，中国格林敦（Greentown China）发布了一份公告，指出该公司计划以1.5亿美元的总校长发行优先票据，这将与原始票据相同，总校长总校长350美元。百万在2月13日宣布，年利率为8.45％。
额外发行后，中国格林敦的总资本增加到5亿美元，两者均将于2028年到期。新发行的1.5亿美元票据的发行价格是票据本金的100.5％，发行税率为8.258 ％。 。该公告指出，发行新票据已降低了发行公司票据的成本。
市场也将其视为一个信号，表明房地产公司改善了其海外融资环境，海外融资渠道在一系列政策的支持下再次开放。在此之前，国内房地产公司已经半年没有进行海外债务融资。
“房地产公司上次发行的美元债券是去年7月。没有房地产公司发行了从去年8月到今年1月的美国美元债券。”中国指数学院公司研究总监Liu Shui告诉《中国商业新闻》，自去年8月以来，海外公司一直在努力。债务渠道几乎是关闭的，在剩余的几个月中，只有少数高质量的企业能够发行海外债券，并且发行公司主要是中央国有的企业，例如Yuexiu和Wugang。
这是否表明海外融资窗口再次向国内房地产公司开放？ Shi Lulu认为，在当前情况下，公司的美元债券的成功发行不能代表整个行业的情况，并且可复制性还有待观察。
她进一步指出，一方面，房地产公司可以重新启动海外债券的发行，这需要自己的运营条件相对健康；另一方面，海外债券的发行成本大大高于国内融资，这已成为许多具有发行债券的公司的公司，尤其是中央国有企业选择拭目以待的关键原因。 “但是，从去年下半年开始，我们观察到，一些中央国有企业开始重新考虑海外融资渠道，一方面，扩大融资渠道，另一方面，以判断美元。”什叶卢卢说。
从发行成本为8.45％来看，中国的海外债券发行昂贵。财务报告数据显示，2024年上半年的绿色中国的加权平均利息成本仅为4％，比2023年同期的4.4％下降40个基点。回顾2020年，该公司发行了5年当年7月的3亿美元优先票据，优惠券为5.65％； 10月，它成功发行了45年，3亿美元的优先票据，仅优惠券仅为4.7％，这是中国格林敦的第一次。长期美元优先注释的最低发行。
该公告表明，该融资的收益用作现有债务的再融资，包括但不限于提供同时购买优惠的资金。此前，在2月13日，即宣布新美元债券的那天，中国绿恩敦宣布，它已开始在4月份提供现金购买未偿还的优先票据（利率为4.7％）和2.95亿美元（利率） 5.65％）出色的优先注释。
相比之下，2024年，Yuexiu房地产和Wugang Real Estate发行了海外债券，优惠券范围为4％至4.6％。根据Cric Real Estate的一份研究报告，由于2024年只有少数房地产公司在海外发行债券，因此统计基础很小，而且房地产公司的年度海外债券融资成本为4.18％，低得多比2023年。从2019年到2023年，房地产公司的海外融资利率分别为7.60％，7.46％，5.99％，6.61％和8.04％。
一些市场分析师认为，通过发行高利息债券，它可以表明融资渠道可以平稳，但它不可避免地会加剧随后债务还款的压力。财务报告数据显示，去年上半年，绿城中国的全口径销售额为1.265亿元人民币，同比下降5.7％。其中，投资项目的销售额为854亿元人民币，股本的销售额为608亿元人民币，在该国排名第六。该公司去年上半年的收入约为695.6亿元人民币，同比增长22.1％；股东可归因的利润约为204.5亿元人民币，同比下降19.6％。书籍的现金为751.3亿元人民币，创纪录的高度，在扣除了预售的监督和限制资金之后，大约是437亿元人民币。
此前，2月3日，中国绿屋发出了利润警告，预计可归因于公司股东的利润年份的股份将少于50％，而2023年的31.8亿元人民币的整体是由于总体上的。房地产市场下降，以及房地产市场的总体下降。该公司积极增加了销售长期库存和加速库存结构调整的努力，从而导致2024年产生的资产损失损失增加。
私人房地产公司的国内债务正在加热，利率进入“ 2时代”
在相关部门的一系列政策的支持下，房地产公司的融资环境显示出了边缘改善的迹象。一方面，随着监督继续促进现实经济的融资成本稳步下降，国内债券，作为当前房地产公司的主要融资渠道，继续下降。另一方面，面临融资困难的私人房地产公司也开始释放它们。正信号。
中国指数学院的数据表明，今年1月，四家私人和混合所有权房地产公司的信用债券总共发行了39亿元人民币，比去年同期增长了14.6亿元人民币，增加了60。 ％。
其中，MIDEA房地产集团在1月23日成功发行了2025年的中期票据，实际发行额达到15亿元人民币，期限为5年，发行率为3.00％； New Hope房地产于1月13日成功发行了第5个时期。2025年2025年的第一份中期票据是8亿元人民币，面部利率为2.84％。
回顾2024年，CRIC房地产研究数据显示，65家典型房地产公司的年总融资量为4629亿元人民币，同比下降31％，连续第四年下降。但是，从融资成本的角度来看，不仅海外债券的成本有所下降，而且国内债券发行的成本也继续下降，并且进入了“ 2时代”。
2024年，房地产公司的国内债券融资成本为2.92％，从2023年全年持续下降0.54个百分点，这推动了房地产公司的总体新债券融资成本下降0.63个百分点至2.94％ 。
“国内债券融资的成本继续下降。一方面，这是由于2024年的货币环境相对较宽，LPR（贷款市场报价利率）继续下降；另一方面，大多数人，大多数债券发行实体是国有企业和中央企业和高质量的私人企业，这些企业具有为这种企业提供的融资。集团，中国资源土地等发行了更多的债券。
Shi Lulu认为，在全年仍有5000亿元人民币的资本市场债务仍在到期的情况下，2025年房地产公司的财务压力仍然很大。要进一步出现融资政策的影响，销售回收仍将基于支持，这将花费一定时间。但是，诸如特殊债券存储之类的政策的逐步实施可能有助于房地产公司振兴现有资产，但是考虑到诸如地方政府本身的财务压力，促进的范围和节奏之类的因素仍有待观察。
好消息是，从销售方面，尽管房价仍处于下降渠道，但上个月有改善的迹象。国家统计局在19日披露的最新数据表明，在70个大型和中型城市中，新房屋的价格在一月份每月每月上涨与上个月相比上涨，而新房屋的价格上涨一线城市的房屋和二手房屋继续每月上升。二线城市的新房屋价格已在2023年。自6月以来，它是第一次上升的月份。
Shi Lulu认为，考虑到新房屋的销售价格受到产品结构变化的极大影响，我们必须继续关注二手住房市场的稳定趋势。