房地产复苏的步伐和风险解决的进展仍然令人担忧。 1月13日，央行行长潘功胜在第十八届亚洲金融论坛开幕致辞中就房地产金融政策和市场操作发表重要讲话。

回顾2024年，从1月份正式宣布建立房地产融资协调机制到“9·24”新政的陆续实施，房地产金融政策整体进一步放松，支持力度明显增加。但政策效果的显现需要一个过程。随着中央首次为房地产定调“止跌企稳”，加上去年基数较低的影响，2024年9月以来房地产融资出现边际复苏迹象。另一第三方调查报告显示，去年12月居民购房信心有一定提升，置业步伐加快。

克而瑞房地产研究中心提醒，在债务延期背景下，房企偿债压力将部分转移至2025年，年内债务到期规模将达5257亿元。业内普遍认为，严控增量、优化存量仍是今年房地产领域的重点。已出台政策的有效落实以及房企自身的积极自救仍是关键。

房地产金融政策持续强化

“中国政府采取了一系列措施，有效化解了地方债务和房地产市场风险。目前，相关风险总体处于收敛状态。”在第十八届亚洲金融论坛上，潘功胜结合此前中央经济工作会议2025年经济工作相关部署提到，经过近三十年的长期繁荣，我国房地产市场已经发生重大转型，正在寻找新的发展路径。新的平衡点。

他进一步回忆道，除了自给自足之外，我们还从供给端和需求端综合施策，取消大中城市的限制性政策，优化调整房地产金融政策，优化相关税收政策等。通过调整经营策略、债务重组等方式改善经营主体。修复后，房地产市场风险水平明显减弱，整体市场交易水平有所改善。

数据显示，2024年10月以来，30个大中城市商品住宅销售面积连续三个月环比增长、连续两个月同比增长。相应地，随着一揽子增量政策的密集出台和实施，社会预期和市场信心略有改善。一项证实的数据是住宅领域中长期贷款的恢复。

销售方面的持续改进需要一个过程。多数房企短期缓解债务压力的主要方式仍是“借新还旧”。因此，融资层面的政策效果备受关注。回顾2024年以来，相关部门的政策部署持续加大力度。其中，房地产融资协调机制的建立和“9·24”新政的推出被视为供需双方的重要政策突破。

具体来说，2024年1月上旬，住房城乡建设部、国家金融监管总局下发通知，要求地级及以上城市成立由分管住房城乡建设的负责同志带头的工作组——市政府农村发展主管部门，地方住房城乡建设部门、国家金融监管总局调度。是会员单位的房地产融资协调机制。同月下旬，央行、金融监管总局联合发文，放宽商业地产贷款限制，进一步放宽贷款用途、贷款主体、贷款金额等条件。

此后，各地迅速进入政策推广实施阶段。年内多数城市建立了房地产融资协调机制，将合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大融资支持力度。国家金融监管总局日前召开的2025年监管工作会议提到，城市房地产融资协调机制将于2024年落地见效，“白名单”项目核准贷款超5万亿元。

2024年9月24日，央行在国务院新闻办新闻发布会上公布了多项重大政策，包括降低存款准备金率、降低政策利率、降存量房贷利率、减少首付等。提高第二套住房比例，提高再融资资金支持比例，续贷。 《金融十六条》等。随后召开的政治局会议首次提出要推动房地产市场止跌企稳，并提出商品房建设要严控增量、优化存量、提高存量提高“白名单”项目贷款力度，支持盘活存量闲置土地。 。中央经济工作会议还首次提到“稳楼市、稳股市”，强调继续努力推动房地产市场止跌企稳，不断释放稳定楼市的强烈信号。

“9月24日”后，央行、财政部等陆续对盘活存量的支持措施和工具作出具体部署。其中，央行正式宣布允许政策性银行和商业银行向符合条件的企业发放贷款和收购现有土地。中国人民银行将为此提供必要的再贷款支持，并将保障性住房再贷款支持比例由60%提高至100%。财政部明确支持专项债券回收闲置土地、增加土地储备。

房地产企业融资略有回升

相对于政策效应的持续体现，房企短期债务压力或面临较大挑战。

从房地产企业到位资金来看，中国指数研究院统计显示，2024年1月至11月，房地产企业到位资金9.66万亿元，同比下降18%，延续2022年以来的下降趋势，但降幅较1~10月收窄1.2个百分点。

其中，在城市融资协调机制“白名单”、经营性房产贷款、“金融16条”等融资政策推动下，内资贷款和自筹资金占比有所上升，但受销量下滑影响房地产企业资金来源上，存款、预付款和个人按揭贷款占比均有所下降。

2024年1月至11月，房地产企业发放境内贷款资金1.35万亿元，同比下降6.2%。降幅比1-10月收窄0.2个百分点，占比14%，比去年同期提高1.8个百分点。 。自筹资金3.47万亿元，同比下降11%。 1-10月降幅扩大0.5个百分点，占比35.9%，比去年同期提高3个百分点。

同期，房地产企业吸收存款及预收款项2.96万亿元，同比下降25.2%。降幅较1-10月收窄，但占比（30.7%）比去年同期下降3.1个百分点。百分点；个人住房贷款余额1.39万亿元，同比下降30.4%。降幅也比1-10月收窄，占比（14.4%）比去年同期下降2.7个百分点。

非银行融资方面，由于境外发债持续低迷，信用债仍是房企融资的绝对主要来源。中国指数研究院统计显示，2024年，房地产行业累计实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，其中信用债（3448.5亿元）、海外债务、ABS融资同比分别下降18.5%、69.5%和13.6%。 。从典型房企情况来看，克而瑞研究中心数据显示，2024年65家典型房企融资总额为4629亿元，同比下降31%。

好消息是，从单月来看，9月份以来，在上年基数较低的影响下，单月债券融资总额同比持续恢复正值水平，房地产企业融资略有回升。从融资结构看，中央国有企业融资比例进一步提升2.5个百分点至90%以上，达到91.3%，而混合所有制和民营房地产企业融资比例则下降至10%以下， 8.7%。

“目前，信用债发行渠道依然向优质房地产企业开放，但受益企业总体数量较为有限。9月，央行在新闻发布会上提出‘金融16’政策将延续2024年底至2026年底，支持民间住房企业债券融资将继续实施，这将有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场触底企稳，一些重点关注的房地产企业。中植研究院企业研究部主任刘水表示，核心城市、经营稳定的企业可能会最先受益，从而获得更多的资金支持。

严控增量优化存量仍是2025年工作重点

从债务规模来看，2024年房地产企业债券到期规模将达到4828亿元，而发行规模为2158亿元。借新还旧，偿还到期债务还存在较大差距。克而瑞研究中心提醒，由于近年来不少房企选择延期或置换债务，在此背景下，2025年房企的债务压力也将更大。 2025年债务到期规模将达到5257亿元，其中一季度为债务偿还高峰，到期规模约为1574亿元。

此前，不少陷入困境的房企积极自救，债务重组和延期取得重要进展。近期，针对AMC（资产管理公司）等金融机构的救助措施持续推进。例如，信达地产宣布与中国信达、新生力宝联合发起200亿元房地产行业存量救助盘活基金。投资房地产行业困境企业纾困和盘活困境项目，参与破产重整、止赎等特殊机会投资，支持项目保交和三大项目建设。在不少业内人士看来，与以往注重“救助项目”的做法相比，此次救助基金释放了更为明显的“救助房企”信号，有利于加速问题房企的风险化解。

潘功胜在亚洲金融论坛上提到，中央已明确地方政府专项债券可用于回收闲置土地、收购新土地、收购现有商品房等。这将进一步加速房地产市场去库存，稳定房地产市场。 。在国务院新闻办公室近日举行的新闻发布会上，财政部相关负责人再次明确，在2025年新发行专项债券额度内，地方政府可统筹安排土地储备和根据需要收购现有商品房用于安全保障。住房专项债项目就在这两个方面。

业内普遍认为，严控增量、优化存量仍将是2025年的工作重点。对于房企来说，仍需抓住政策机遇，积极自救。刘水建议，房地产企业应积极运用项目“白名单”机制、经营房产贷款、支持房地产企业发债、定向增发、公募REITs、持有房地产ABS等融资政策，通过扩大融资现金流入。多种渠道，或者现有债务展期、借新还旧。

克而瑞研究中心还建议，房地产企业可以积极尝试经营房产贷款来偿还现有贷款和公开市场债券。存在风险的房地产企业还必须积极与金融机构和债权人协商，同时对企业土地储备进行结构调整，特别是要加快去化重库存、加快拆除城市低水平项目。