近十年来，这片被称为“土地之王”的土地遭遇“厄运”的可能性更大。
原因是地王通常出现在房地产市场达到顶峰的时候。此时，市场参与者赚得盆满钵满，拿地更加冲动。然而，地王一旦诞生，往往意味着楼市将受到影响。新的一年开始走下坡路，地王的开发进度和销量常常达不到预期。
因此，地王一度被业内视为“魔咒”。许多房地产公司在这里失败了，避免高价收购地王。
但在过去的一年里，绿城中国（03900.HK）却逆势横扫全国土地市场。全国单价地王、江苏底价地王、杭州底价地王……2024年土地市场上不少明星地块都将被绿城收购，绿城因此被戏称为“地王收割机”名字。
拿地后，绿城的豪宅项目也实现了较高的成交率。部分物业在该土地收购并于同年推出后立即售罄。
然而，在土地市场和豪宅市场取得无限成功的绿城，去年销售额却同比小幅下滑，三年来首次跌破3000亿。
抢占高端住宅市场
过去一年，核心城市重大地块出让中，绿城功不可没。
2024年3月27日，在苏州顶级板块——苏州工业园区双湖板块，绿城以30.8亿元拿地，成交底价高达65022元/平方米。彼时，它不仅刷新了苏州楼面价的历史纪录，也刷新了江苏楼面价的新纪录，成为新的“江苏地王”。
同年8月7日，绿城以总价48.05亿元收购位于上海市徐汇区滨江的小米地块。楼面价131045元/平方米，溢价率约30%，刷新全国土地拍卖价格纪录。
仅仅两个多月后，在绿城大本营杭州，绿城再次“突围”，以总价34.22亿元竞得杭州市上城区四宝七堡JG1402-36单元。溢价率为28.55%，交易完成。楼面价为每平方米50717元，创下杭州住宅用地成交价格新纪录。
11月，绿城在北京发力，以最高限价51.75亿元拿下北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块。楼盘成交价约为7.1万元/平方米。
12月初，绿城首次进驻广州主城核心区，拿下原海珠客运站地块。成交总价达到24.16亿元，楼面价3.38万元/平方米。
12月25日，绿城以总价9亿元购买长沙市岳麓区观沙岭城市更新区071号地块。溢价率为12%，相当于底价10058元/平方米，成为长沙市政府新的单价。国王。
在2024年克而瑞中国房地产企业新增价值排行榜中，绿城中国以全年新增土地储备价值1147亿元位居全国房地产企业第四位，仅次于中国海外发展和华润集团。国土和保利发展较上年上升两位。
从一系列的拿地动作中，我们不难看出绿城目前的战略方针：投资一二线核心城市的顶级地块，然后依托绿城的高端产品生产能力，快速占领更多高端改善市场份额。
“无论是对内还是对外，绿城现在都不避讳谈论‘地王’，以及收获‘地王’的策略。我认为这个判断在当前的市场环境下是正确的。”一名绿城中国内部员工对记者表示。
绿城中国董事局主席张亚东近两年在公开声明中多次提及绿城的战略转变。他曾表示，房地产市场真正实现了从“居者有其屋”到“居者有其屋”的转变。从结构上看，中心城市、改善型住房和大户型住房的供给仍然相对不足。这些“结构性缺陷”对应了绿城未来的布局重点。在2024年的股东大会上，张亚东提出了四个字的战略——增量做强。
拿地后迅速打开市场
在房地产行业，中高端产品定位与快速、大规模的扩张策略往往难以平衡。
在绿城的发展史上，有过几次大举土地投资后的危险经历。高端住宅产品往往建设时间较长，还款速度较慢，占用资金成本的时间也较长。一旦楼市不景气或出现限价、限购，房地产企业就会遭遇资金压力。
绿城这一次如何打破“土王魔咒”？
也许它已经吸取了多年前的教训。从绿城近两年拿地后的动作来看，绿城在高端产品上也追求周转速度。
例如，2024年3月拿下的“江苏地价王”项目，绿城选择使用其顶级产品IP“玫瑰园系列”进行打造，但仅用了8个月就实现了该项目的首推。苏州最贵在售住宅项目仅用了9个多月就实现了“三开三售”。项目征地金额30.8亿元，年内销售总额达47.8亿元。
当年拿地、当年开盘、当年现金流恢复正值，只有在房地产行业鼎盛时期，那些有需求、追求快速周转的公司才有可能实现。
据房地产研究机构克而瑞统计，2023年至2024年上半年，全国项目从拿地到开盘的平均工期为7.4个月，容积率较高的刚需项目通常开盘速度较快。更快，这也意味着高端豪宅的发展节奏更慢。商品房的销售周期一般超过15个月。在市场相对较好的上海，平均销售周期达到14.5个月。
去年，绿城在苏州的另一个项目“苏州一路”于3月拿地，9月清算。整个过程用时不到6个月。
绿城去年还有一个比较热门的项目，那就是位于义乌县级市的豪宅“凤栖朝明”。该项目于2023年12月拿地，历时5个多月建成约2万平方米。实景示范区每套房售价在1500万以上到4000万以上，在县城市场上立即被抢购一空。
我们再来看看绿城去年8月收购的徐汇滨江地块。作为“全国土地单价之王”，该地块的运营速度比苏州绿城玫瑰园还要慢。施工现场铭牌显示，“桩基工程”将于2024年12月上旬在该地块上动工，即该地块被征用四个月后。此外，有市场报道称，绿城将于2024年底开始组建销售团队，项目很可能在2025年上半年推出。以此推算，这款豪宅大概率会项目将在拿地不到一年后开始预售。
大本营杭州，一直是绿城的战略要地。在这里，绿城也取得了超越很多同行的速度。
据杭州当地媒体统计，2024年杭州市区共发生住宅用地出让72起，其中年内公布住宅用地相关项目54起。从征地到项目公示的转化率达到75%，平均公示周期为29.6天。
54块住宅用地中，绿城拿下13块。绿城的项目公告转化率高达92.3%，平均公告周期仅18.5天。不仅远高于整体平均水平，这一数据也快于同城老对手滨江集团（19.2天）。
销售规模下降
横扫“地王”、豪宅项目频频出圈，绿城的2024年似乎前景一片光明。但从绿城中国近期披露的近十二个月未经审计的经营数据来看，在整体行业环境下，绿城未能实现去年初业绩会议设定的目标。
在2024年3月召开的业绩会上，绿城中国管理层表示，2024年销售规模目标与2023年持平，约为3011亿元。
2021年至2023年，绿城连续三年保持年销售规模3000亿。不过，根据绿城披露的最新数据，2024年销售额已跌破3000亿。
数据显示，截至2024年12月31日，绿城已获得合同销售总面积约1409万平方米，合同销售总金额约2768亿元。与3000亿的目标相比，其年销售额还有200亿以上的差距。
具体来看，绿城全年销售额由自投资项目和代建及管理项目构成，销售总额下降的主要原因是自投资项目销售下降。
2024年1月至12月，绿城集团自营投资项目销售面积约591万平方米，同比下降13.8%；合同销售额约人民币1,718亿元，同比下降11.6%。建工板块合同销售额约为1050亿元人民币，与2023年数据相差不大。
自投资项目销售下降可能与绿城扩土标准提高、拿地总量减少有关。 2024年，绿城共新增地块26块，比2023年的38块减少了近三分之一。
注重提高拿地质量的绿城确实提高了住宅平均售价。销售均价从2023年的28323元/平方米上涨至2024年的29069元/平方米。
随着住宅平均销售价格的上涨，绿城中国未来的盈利能力还有想象空间吗？
近三年来，尽管营收增长，绿城的毛利率和归属于股东的净利润率却触底。绿城虽然卖的是高端奢侈品，但其利润率甚至低于制造业。
2021年，销售额突破3500亿元时，绿城中国毛利率仅为18.1%，同比下降5.6个百分点；股东应占利润率仅为4.46%，同比下降1.31个百分点。
2022年，其毛利率将进一步下降至17.3%，较2021年数据再下降0.8个百分点，归属母公司净利润率仅为2.2%。
2023年，绿城中国实现营收约1313.8亿元，同比增长3.3%，但净利润66.8亿元，同比下降24.9%，创三年来最低水平；归属于母公司净利润约为31.2亿元，归属于母公司净利润率约为31.2亿元。约2.4%。
2024年上半年，绿城中国营收695.62亿元，同比增长22.1%；而股东应占利润仅为20.45亿元，同比下降19.65%。
绿城此前对盈利能力下降的解释包括：房地产行业形势变化、限价影响、拨备影响、未能充分体现公司品牌溢价等。
2024年被认为是房地产的“产品元年”。对于房地产企业来说，戴了多年的“紧箍咒”已经被摘掉了。绿城重磅城市杭州宣布2024年取消住宅限价，不少一二线城市也放松管制、调整容规、出让低密度住宅用地这些对于擅长打造高端住宅产品的绿城来说都是一大利好。专注一二线城市顶级地段、横扫土地市场夺取地王的绿城能否打破“地王魔咒”，在土地开发方面将交出怎样的答卷，还有待观察。盈利能力。