根据机构数据，截至今年 2 月，深圳的去房周期已从去年 5 月高峰期的 26 个月降至 7 个月。短短半年时间，深圳新房市场已从“减压”转变为“库存紧张”，这也引发了市场对深圳新房市场价格上涨的担忧。

那么，为什么深圳的新房市场在短时间内发生了巨大的变化，而深圳的新房价格是否会在不久的将来大幅上涨呢？

去污周期缩短至 7 个月

自去年9.29以来，深圳新房迅速耗尽，库存迅速下降。据地产代理乐友家统计，截至今年2月底，深圳一手预售住宅楼盘库存为30,385伙，降级期由去年5月的高峰期由26个月降至7个月。

从各区存货单位数量来看，新房存货主要集中在龙岗、宝安、龙华，存货超过5000套，其次是坪山、光明，分别存货4330套、3237套，中心区南山存货1911套， 而福田、罗湖分别为431台和778台，库存供不应求。

一般情况下，如果一个城市新房退役周期超过18个月，则被行业视为严重供过于求，市场面临调节压力;当去库期为 12-18 个月时，认为是高库存;大约 6-10 个月，它被认为是理想的健康状况;如果少于 6 个月，则表明库存紧张，此时房价容易上涨，需要加快土地供应或增加新房供应。

在不到半年的时间里，深圳的去房周期已经从18个月以上的去房压力迅速下降到7个月的健康状态，甚至接近不到6个月的库存紧急状态，所有这些都让人们对房价上涨感到担忧。

“去年四季度，新房市场成交量冲得太猛烈，好项目都售罄，留下大量不良、劣质库存，可以说是阶段性、结构性缺货。”深圳一家房地产公司的销售人员告诉第一财经，目前深圳新房库存紧张的原因主要与近两年深圳新房市场步伐缓慢、土地公开拍卖规模快速下滑、在建项目建设缓慢有关。 以及旧装修项目的停滞不前。

楼市在经历了长期的低迷之后，2024年9月底，在限购政策放宽、首付比例下降、取消豪宅税等因素的影响下，深圳房地产市场提速明显加快， 而乐游家的统计数据显示，2024年第四季度，深圳新房在线签名数量共计2.5万套，单季度在线签名数量超过了2024年全年在线签名数量的一半。

今年以来，虽然因春节假期导致新房在线签约数量有所下降，但总体上仍高于 2024 年同期。去年 2 月，深圳新房数量为 2,484 套，同比增长 141%。上述房产销售人士认为，3月份，深圳新房成交量肯定会继续上升，且会高于去年3月的成交量。

新房数量突然增加的背后，是近年来深圳土地供应规模急剧下降的事实。

公开数据显示，2024年，深圳仅成功流转住宅土地6宗，总建筑面积约89万平方米;2023 年，共计 14 宗，129 万平方米，值得注意的是，2020~2022 年，深圳住宅用地成功出让通常在 30~40 宗左右。近年来，深圳公开出售的住宅用地通常在征地后半年或一年开放，而 2024 年公开出售的住宅地块数量的减少将直接影响 2025 年的新房供应。

在城市更新领域，此前，深圳一些本土房企告诉第一财经，由于新房销售不景气，考虑到后期的销售压力，一些开发商会打算放慢市场上城市更新项目的步伐。

此外，根据深圳市城市更新协会的统计，2024 年，实施主体确认的深圳城市更新项目有 25 个，比去年的 47 个减少 47%。在业内人士看来，这将影响未来一两年的新房供应。

在需求端，新房量突然增加，而在供给端，深圳近两年面临土地供应放缓，导致目前深圳新房库存短缺。

今年1月，深圳首单住宅土地出让，经过近250轮招标，最终被中海集团以30.65亿元拿下，溢价率达70.4%。当时，有业内观点认为，土地争夺如此激烈，这与 2024 年第四季深圳新房市场成交量大幅上升和企业积极补货有关。

库存紧缩将在 3 月份缓解

新房库存急，市场供不应求，是否会导致深圳新房价格快速上涨？上述楼盘营销人员告诉第一财经，目前不会，因为涨价的速度一般滞后于成交量的上升，一般情况下，新房上涨的大趋势只有在成交量上涨半年后才会出现。

对于统计局公布的数据中深圳新屋价格指数为何连续四个月环比上涨的原因，该人士表示

从市场情况来看，应该是结构性提高，即房价较高地区的新房项目比重增加，拉高了整个市场的房价指数。此外，由于深圳楼市本身的规模比较小，只有北京和上海的三分之一，广州的一半，只要市场成交量大幅增加，市场很容易被拉高。

整体来看，深圳房价处于稳定状态，以被称为“楼市晴雨表”的二手房价为例，从 2024 年 10 月开始，深圳二手房平均成交价已升至 60,000 元/平方米以上，且均在 63,500 元/平方米附近浮动。

对于深圳新房市场库存应急的未来发展趋势，乐游佳研究中心认为，“随着3月之后一批新房项目的上线和上线，深圳新房库存短缺的问题将得到进一步缓解。”

根据深圳市住房和城乡建设局发布的数据，截至 2025 年 1 月 23 日，2025 年一季度深圳计划入市的商品住宅项目有 16 个，商品住宅单元数为 6,130 个。据深圳市中原研究中心最新统计，今年3月，深圳计划入市的潜力项目包括海景山海家园、深铁龙井二期、宏荣源观城、lol竞猜软件环湾城等11个住宅项目，分布在福田、南山中心区， 以及宝安、龙华、龙岗、坪山等外围地区。

例如，在 3 月 4 日的土地投资推介会上，深圳推出了多块住宅用地，其中宝中西群南邻区的 DY-01 地块因其是近年来深圳地标性建筑“欢乐港湾”西岸片区最靠近海岸线的住宅用地而备受关注。值得一提的是，与深圳近几年推出的“压力箱底”美地类似，这个地块是由多个商业用地调整方案整合形成的。

此外，深圳的改造项目进度也在加快。比如，被列入老旧改造专项规划15年的黄冈村，终于在今年2月7日公布了主体工程的施工许可。皇岗村位于深圳市福田区中心，紧邻会展中心，紧邻多条地铁线路，可视为深圳市中心的黄金地段，根据初步财经了解，项目将于今年第四季进入市场。