自从美国总统特朗普上任以来，美国30年住房抵押贷款的利率继续下降。根据Freddie Mac的数据，截至2025年3月，利率已降至6.63％，这是过去三个月中最低的水平，从1月中旬的7.04％下降了41个基点。
然而，尽管利率下降，但进入关键的春季购房季节后，美国房地产市场仍然很弱。根据房地产经纪Redfin的一份新报告，在截至3月2日的四周中，美国交易的房屋数量同比下降6.4％，这是2023年11月以来的第二大下降。
同时，特朗普政府反复调整从墨西哥和加拿大进口商品的关税可能升高住房建设成本。全国住房建筑商协会（NAHB）估计，在美国，新建房屋的材料中约有8％依赖于进口商品，包括加拿大提供的门框和甲板的软木以及墨西哥冰箱等电器。
加利福尼亚州欧文市欣赏物业的联合创始人Sun Stau告诉第一名，美国房地产市场仍处于“高住房价格，高利率和低需求”的困境中，并且在短期内很难扭转。只有较低的抵押贷款利率和更高的住房供应才能吸引更多的首次购房者进入市场。
资本市场也反映了悲观主义。 Ishares US Housing Construction ETF最近表现不佳，这表明投资者期望建筑商面临更高的运营成本和降低的利润率。在特朗普当选后三周内，该基金上涨了6％，但后来下降了21％，而同一时期的标准普尔500指数仅下降了4％。
特朗普的政策影响房地产市场
总部位于吉隆坡的全球房地产技术公司Juwai IQI的联合创始人兼首席执行官Kashif Ansari告诉《美国住房市场》在过去一年中显示出供应短缺。 “在美国，整个美国的多户住宅建筑的建设在2024年放缓，尤其是在东北和西海岸。这与高建筑成本和融资困难有关，从而减少了新房屋的供应。”
安萨里（Ansari）以旧金山湾地区为例，并说严格的环境法规和高土地成本遏制了新的房屋建设，加强了就业基础和极低的住房库存，住房价格和租金继续上涨。
特朗普政府的高关税威胁将进一步加剧这一趋势。 NAHB说，美国在2023年进口了约85亿美元的木材产品，其中近70％（约58亿美元）来自加拿大。
尽管特朗普政府宣布上周的关税延期政策赢得了伍德等材料一个月的缓冲，但纳希布（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）估计，如果关税得到充分实施，那么建立普通美国家庭住宅的成本将增加7500万美元至10,000美元。
美联储于3月5日发行的米色书也反映了对关税的担忧。该报告说，住宅和非住宅建设活动略有下降，许多地方的公司表示关注关税，以推高材料（例如木材）的费用。在12个美联储地区中，包括里士满，圣路易斯，堪萨斯城和旧金山在内的四个地区清楚地提到了对建筑材料价格上涨的期望。堪萨斯城美联储报告说：“建筑商和投资者在谈判中增加了价格上涨条款，以应对木材和金属成本上升的风险，并将变化归因于贸易政策调整。”
对关税政策的重复调整也使建筑商亏本。根据美联储的一份报告，通常需要三年多的时间从征用土地到住房开发完成，而建筑商在做出投资决策时需要稳定的政策期望。美国商务部的数据表明，与12月相比，季节性调整后的新建住房的年化价值从季节性调整后开始下降了10％。房地产开发商目前正在采取谨慎的态度，因为他们手中仍然有大量完成但未售出的库存。根据美国住房和城市发展部的数据，美国每月供应新房屋的每月供应已上升到9.0的高水平。
此外，政策动荡可能会影响租赁市场。一方面，如果关税遏制建设活动，房东可能会因收紧供应而恢复定价能力。另一方面，由马斯克领导的美国效率部（DOGE）的大规模裁员也可能对房地产市场有间接影响。
华盛顿特区Evergreen Properties的副总经理陈Hong告诉第一名财务记者，长期以来，由于大使馆人员和政府官员在各个国家 /地区的轮换旋转，以及大学教师和学生的稳定租金需求，在华盛顿的租金和购买房屋的比例相对稳定。但是，在不久的将来需要注意的是联邦雇员的就业变化。 “一旦就业市场波动，贸易和租赁市场都可能受到影响。”
利率下降的刺激是否足够大？
美国房地产市场的唯一好消息是，在过去30年中，抵押贷款利率略有下降，这种变化在某种程度上减轻了对购房者的压力。根据美国抵押银行家协会（MBA）于3月5日发布的数据，抵押申请比上周增加了20.4％。
但是，这种积极可能反映出更深入的经济问题。据报道，30年来抵押贷款利率的下降反映了市场对特朗普政府在一定程度上的贸易保护主义贸易政策的焦虑，从而导致10年期债券的收益率较低。如果经济疲软，购房者的收入下降，则住房负担能力可能会进一步恶化。
牛津经济研究所首席经济学家南希·范登·霍顿（Nancy Vanden Houten）告诉《中国金融新闻》，美国GDP的增长率预计在2025年将低于2％。
Van Denthoutten说，虽然尚不清楚将征收哪些关税，而关税将持续多久，但不确定性也会影响经济活动，使公司不愿投资新项目或雇用新员工。
同时，尽管抵押贷款利率下降，但市场的恢复势头仍然不足。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，今年1月，美国现有的房屋销售额下降了4.9％，远远超过了分析师先前预测的2.6％的下降。 Sun Stau分析说，尽管该数据同比增长2％，但在近15年内，总体交易量仍处于低谷。
Redfin本月发布的分析指出，部分缓慢的销售是由于房价的持续上涨，而某些潜在的买家在经济不确定性的情况下对大规模购房的大规模购房持谨慎态度，包括关税，经济增长速度放缓和裁员风险。在截至3月2日的四个星期中，美国的中位房屋销售同比增长3.2％，而普通购房者的每月支付仅低于其历史高峰。
在完全出现关税的影响之前，购房者的购买力似乎正在接近其限制。美国房地产咨询公司John Burns的研究总监Rick Palacios说：“未来需求的主要指标，例如活跃的家庭观众的数量也很弱。”
关于2025年抵押贷款利率的趋势，陈·洪明（Chen Hongming）认为：“在2025年将抵押贷款利率降低到6％或以下，更可能在6％至7％之间波动。
Sun Stao认为，今年2024年9月可以恢复到约6％的水平，但他强调：“具体的道路取决于经济趋势和通货膨胀数据，这可能是直截了当的下降趋势或波动性的调整。”
Sun Stau进一步解释说，短期抵押贷款利率直接受美联储的货币政策影响，并随着政策利率同时波动；尽管中和长期利率（例如30年的抵押贷款利率）更受经济增长，通货膨胀水平和市场风险情绪的驱动，并且下降趋势相对明显。他引用了美联储主席鲍威尔（Powell）1月会议的会议记录，他说，今年降低利率的数量和程度可能低于市场的预期，这意味着利率的下降空间可能受到限制，而对房地产市场的提升可能低于预期。