注意：3月6日，纽约高线公园的设计师兼建筑师里卡多·斯科菲迪奥（Ricardo Scofidio）在89岁时去世。Scofidio和两个合作伙伴共同建立的“ Diller Scofidio + Renfro”（DS + R）公司设计了美国奥林匹亚博物馆，los new select the the the the the the the American Olympic，Juilliard the Juilliard the Juilliard Select，juilliard Select，juilliard Select，Juilliard，Juilly the Juilly dianjinj，约克高级线公园（York High Line Park）于2009年至2019年开业，成为世界知名的地标，促进了房地产的发展和就业。在美国的学者和规划师Lu Yuxiang在书《创造大都市》一书中审查了高线公园及其影响的发展过程，并评论了该项目的缺点。本文的图片和文字由Houlang Books授权。
随着20世纪年底的接近，位于曼哈顿西部的一条古老的高架铁路正在下降。铁路是由纽约中央铁路公司于1934年建造的，在切尔西，肉类加工区等社区的仓库和建筑物之间旅行，主要用于货物的运输。繁忙的铁轨曾经是曼哈顿西部繁荣的工业景观的象征。但是，自1960年代以来，随着行业改革和新运输的普及，纽约的铁路经济开始缩小。在随后的几十年中，政府和当地所有者继续提出拆除铁路的计划。但是，由于与财产权，法律和项目成本有关的一系列因素，这些拆除铁路的计划未立即实施。当时的人们可能没有想象过，千年后，曾经被废弃的铁路不仅没有被拆除，而且成为纽约最受欢迎的公共场所之一。如今，铁路的现有部分长2.3公里，穿过城市的25条街道。凭借高线公园的天空花园的态度，它每年都会吸引来自世界各地的800万游客，从而完全改变了曼哈顿西部的空间，经济和社会形式。
令人难以置信的起源
1980年，原始高线铁路上的最后一辆卡车在切尔西地区携带了三辆冰冻的火鸡。自那天以来，铁轨一直没有使用。在接下来的几十年中，关于这座高架铁路的未来命运的辩论并没有停止。居住在附近的一些居民想保留铁路，并将其转换为城市中人们可以使用的公共铁路运输设施。但是，大多数当地房地产所有者都反对，并建议完全拆除铁路。
私有财产所有者的声音非常响亮和重要，因为他们的土地所有权与高线铁路直接相关。从法律的角度来看，铁路轨道和铁轨下的土地属于两个不同的物业。尽管当时的铁路公司本身拥有铁路轨道的所有权，但私人所有者拥有许多铁轨所经过的土地，而铁路公司只有这些土地的通行权。在美国财产法中，道路役权是一种地役权，是一个当事方使用另一方拥有的财产的权利。铁路通过土地经过，铁路公司（铁路公司）的所有者不一定拥有铁路轨道经过的土地的所有权 - 铁路公司可以通过其他人拥有的土地的原因是因为双方签署了地位/权利协议。在1930年代左右，在纽约，建造高线铁路的铁路公司与许多土地所有者签署了一系列地役权协议，确立了高线铁轨经过的土地上方的地役权，并将这些地役权从房主交给了铁路公司。
东方是永久的，强制性的，可以“继承”。这意味着，当所有与高线铁路签署地弥补协议的所有者在将来进行任何与土地相关的财产交易（例如销售，租赁等）时，必须附上原始的铁路公司地役权协议，并要求所有未来的土地购买者接受“通过将铁路公司及其继承人及其派遣的人转移到铁路公司及其继承人及其继承人的范围，并分配了这一协议，并分配了该条款。
正是因为铁路公司在私人土地上的地役权是永久的，因此，只要铁路仍然存在，私人所有者使用自己的土地的权利就会受到限制。换句话说，对于在高线铁路下拥有土地所有权的私人所有者，铁路就像脖子上的束缚一样，其存在降低了土地的价值，不利于未来的房地产开发和建设。因此，这些所有者团结一致，并强烈支持拆除高线铁路。
但是，在1992年，管理铁路的联邦政府机构裁定，只有当私人所有者才能为整个铁路拆除工作提供足够的资金和保险时，高线铁路才能合法拆除。尽管业主非常热情，但他们无法满足这些条件，因此高线铁路暂时逃脱了。
当时，纽约市政府的地位与私人房地产所有者相同，还支持拆除铁路，因为这将为曼哈顿西区的未来发展和建设提供更多空间，并有助于该市的整体经济发展。因此，在20世纪的最后几年中，当时的市长和其他官员还寻求各种法律和政治途径，以促进拆除高线铁路。
在此期间，铁路轨道的所有权和地役权从原始铁路公司转移到新所有者CSX公司。 CSX是一家公开交易的铁路运输和房地产公司，并不急于拆除铁路，而是转向研究铁路的可能性，例如商业或公园，这引起了当时纽约市长和当地所有者的强烈不满。
最后，在本世纪末，1999年，在社区委员会的公开会议上，铁路附近的当地居民讨论了高线铁路的未来方向。正是在那次会议上，画家罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）会见了作家约书亚·戴维（Joshua David）。他们两个不知道将来应该使用铁路，但他们俩都同意不应该像这样拆除高线。因此，同年，哈蒙德和戴维成立了一个名为“高线之友”的私人非营利组织，以促进保护高线的工作。
与以前曾试图保护高线的热情当地居民不同，哈蒙德和大卫的公关头脑良好。 2000年，两人找到了著名的摄影师乔尔·斯特恩菲尔德（Joel Sternfeld），并说服了铁路的新老板CSX，允许摄影师来到很少的小型铁路轨道上获得一年的摄影记录。在有争议的高线铁路被遗弃的日子里，将来要去的地方，这些赛道的灌木丛和杂草越来越疯狂，具有独特的味道。但是，由于铁路不向公众开放，因此没有公民看到植物覆盖的铁路。摄影师斯滕菲尔德（Stenfield）使用浪漫的艺术镜头将工业废墟和自由生长的绿色植物结合起来创造的神秘城市景观。后来，这套照片成为了高线之友宣传公园倡议的主要武器 - 正是通过斯滕菲尔德的照片，许多人首次凭直觉地看到了高线铁路上的风景，并且对铁路的未来有各种想象力。
随着专业摄影师照片的动力，“高线之友”着重于举办各种筹款活动。两位创始人哈蒙德（Hammond）和戴维（David）使用了他们的社会资本，并在纽约高线保护计划的支持者中迅速成为了各种高级名人。随着名人的参与，高线筹款活动的朋友们令人惊讶：在著名时装设计师黛安·冯·富斯滕伯格（DianevonFürstenberg）主持的慈善晚宴上，高线之友在短短的一晚上筹集了60万美元。各种成功的筹款活动和名人的加入也将许多主流媒体报道带到了Gao Line，这引起了整个社会的广泛关注。同时，两人使用高线之友筹集的大部分资金来聘请纽约最好的律师；这些高线之友熟悉政府法规和铁路法律，并将纽约市政府带到了法庭，进一步阻止了政府当时正在大力促进的铁路拆除计划，并为保护高线提供了更多宝贵的时间。
最终，当时试图拆除铁路的市长无法为时间而战。 2001年，纽约市长选举再次当选。当时新的市长候选人与上一个政府的态度完全不同，所有这些都支持保护高线铁路的保护 - 自然，包括迈克尔·彭博（Michael Bloomberg），最终赢得了选举，并于2002年成为纽约市长。彭博社以为保留高线铁路并将其保存到第一阶层的公共空间中，但不会限制经济发展，而是康复的人，而不是沟通;在刚刚经历过“ 9/11”恐怖袭击的纽约，这种促进区域恢复活力和收集受欢迎程度的公共项目变得尤为重要。因此，在彭博社的领导下，纽约市政府不再计划拆除铁路，并于2002年正式应用于管理铁路的联邦政府部门，使高线铁路成为公园。之后，联邦政府开始听取该计划。
在政府的支持下，高线之友的工作变得越来越顺畅。 2003年，高伊之友举行了一场创造性的竞争，以想象Gaoyi的未来，并收到了来自世界各地的720个参赛作品，这也借此机会增加了Gaoyi在社会上的关注。 2004年，高线之友举行了正式的公园设计比赛，最后选择了著名的景观设计机构James Kona Field Operations和著名的建筑公司Diller，Scofidio和Renflo来设计高线公园。屡获殊荣的模式在纽约现代艺术博物馆展出，供世界各地的游客欣赏。最终，在2005年6月，联邦政府正式批准了高线铁路，将其改建为公园。同年11月，铁轨的所有者CSX的所有者将铁路的所有权和地役权免费移交给了纽约市政府。高线公园的建设始于2006年。第一阶段和第二阶段的总成本为1.5亿美元。大多数（近四分之三）由纽约市政府支付，其余的则由联邦政府，州政府的资助和高线之友筹款。
2009年，高线公园的第一阶段完成并向公众开放。无数游客最终可以首次进入铁轨，并享受纽约和整个美国独特的天空花园，并从旧的工业基础设施转变。
公园的经济价值
高线公园的最高点距离地面约9米，在其上种植了210多个精心匹配的植物。这些天然景观和全新的公园设施与保留的一些旧轨道相结合。独特的设计值得称赞。但是，让游客感到更加新颖的是建筑物之间“飞舞”的经历，以及这次旅行带来的新观点 - 公园旁边房屋第二和第三层的窗户和露台现在是公众经过的地方；行人在鲜花，植物和树木之间穿梭，并带有偷窥狂的味道，看着周围人的生活和办公空间。
行人正在高线观看风景，观看风景的人们也在楼上看着行人。随着Gao Line Park的成功，越来越多的新建筑专门迎合Gao Line Park。这些新建筑的大多数在形状上都是独一无二的，可以与这个天空花园创造的新城市体验相呼应。
根据统计数据，在GAO线公园开放后的10年内，其第一阶段和第二阶段项目周围的新建筑数量达到了20个。除了在游客看来是一个新颖的城市景观外，这些公园周围的建筑物也是观看高线公园的出色私人观察台，这些公园具有高房地产价值。
根据2011年至2016年住房销售数据的统计分析，GAO线公园第一阶段的周围房地产销售价格上涨了50.6％，售价是其他相邻地区的两倍。即使曼哈顿其他地区的高端房地产市场相对迟钝，高线公园周围的房价仍然很强 - 公园第一阶段附近新建的高端住宅物业的价格是相邻地区的2.3倍，而公园第二阶段的高端住宅价格是3.1次相关地区的高端住宅价格。由于过去用于运输商品的铁路已成为纽约最独特，最受欢迎的公共场所，即曼哈顿西区，工厂，穷人和艺术家过去曾聚集过的地方，现在已成为一个富裕的地区，豪华住宅，精品店时尚商店和高端画廊聚集。
高线公园的成功证明，高质量和维护良好的公共场所可以增强房地产的价值，甚至可以促进一个地区的整体经济发展。对于那些想在曼哈顿购买房屋的人，如果他们可以在高线公园周围建造土地，那等同于获得无价的支持公园设施。看到这些市场信号，开发商果断地增加了GAO线公园周围住宅房地产的投资和建设，并邀请了名人建筑师创造各种竞争的建筑奇观。西28街520号的豪华公寓是由美国最大的房地产公司之一开发的，由普利兹克奖得主扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计。它建于2016年，包含39套高级公寓。
除了激活住宅市场外，High Line Park是纽约的新旅游目的地，还带来了稳定的乘客流向周围企业的流动，从而大大促进了当地服装，餐饮，文化和其他行业的发展，并创造了充满活力的混合商业和住宅社区。惠特尼美国艺术博物馆（Whitney American Art）是纽约一家著名的文化和艺术机构，也建于2015年，位于惠特尼博物馆（Whitney Museum），位于高线公园的新建筑。它直接位于高线公园的入口。它是由著名建筑师雷佐钢琴设计的，耗资4亿美元。
高线公园在周围地块中的价值促进作用是纽约房地产行业的神话。实际上，当铁路轨道的未来不确定并且公园仍处于倡议阶段时，高线之友用于游说政府建造公园的主要论点之一，最终获得公园的支持是铁路轨道转变为公园后可以带来的经济价值。根据高线之友在2002年游说政府的经济分析报告，高线公园将在其完成后将其带给周围房地产的额外房地产税将远远超过政府在公园建设中投资的成本。对那年的分析表明，公园的第一阶段和第二阶段所需的总投资超过1亿美元，并且预计未来20年将带来的房地产税赞赏预计将为2.5亿美元，并具有相当大的投资回报。后来，在高线公园的实际建设之后，现实甚至超出了那一年的期望。根据2014年的分析，随着房地产市场的蓬勃发展，高线带来的额外税收收入将在20年内达到9亿美元，是当年期望的两倍以上。
纽约市政府始终在大型项目中计算智能经济帐户，并且经常要求该项目的回报大于政客的承认；非政府组织也很清楚政府的算盘，因此该地区高线公园的经济价值从一开始是两党之间谈判的重要问题，并且已经成为使政府决心支持和促进高线公园建设的重要组成部分。
重新检查政府的作用
尽管现在所有人的高线公园的经济价值显而易见，但是当彭博于2002年在市长上任并宣布对高线公园的支持时，那些一直想拆除铁路的老当地所有者实际上仍然反对公园建设。
实际上，业主的反对意见是可以理解的：尽管每个人都知道公园完成后，赛道周围的房地产市场将变得非常受欢迎，对于那些受高线地役权限制的老所有者来说，这种兴奋来自其他所有者。由于铁轨的存在，他们持有的土地无法建造新房屋或赚钱。
最后，正是纽约市规划局使老板感到放心，并解决了他们在高线公园建造之前所面临的最后一场抵抗。为了说服老所有者，计划局重新制定了高线公园所在地区的开发规则，并立即“振兴”了无法建造的铁路下的土地，消除了老所有者的关注点。
具体而言，计划局设计了一个“高线发展权转移走廊”，在高线公园作为中心散发出30米宽的辐射，允许走廊中的房主将自己的地块的未使用地板面积比出售给其市场价格的特定周围地区其他地块的其他地块所有者。例如，如果有一块靠近高线铁轨或直接在高线轨道下方的土地图，其法定允许的地板面积比率为10，但是由于铁轨的轨道，它只能建立一个房屋，其房屋比为2，然后在新计划下，然后在新的计划下，该地块的所有者与较高的地板相对于8号楼而建立了较高的地位，可以卖出较高的地板，并且较高的地板的较高的范围是众所周知的所有者。总面积比为18（原始10加新购买的8）。这样，纽约市政府将靠近高线的土地振兴了土地，并被铁路轨道带有灵活的规划规则“被盗”，这使老所有者可以通过出售未使用的地面面积比率来直接赚钱，并考虑到老所有者的经济利益，从而使他们能够支持高线建设并促进整个地区的高级建筑的建设。
除了允许发展权的转移权外，计划局还将设置近300,000平方米的面积，该面积被高线的第一阶段和第二阶段辐射，并跨越了10条以上的街道，作为“西切尔西特殊计划区”，并调整了该地区的土地使用属性以提高地面面积比率。此前，该地区主要覆盖了工业用地和商业土地，拥有许多空置的土地和基础设施，几乎没有住宅土地，这与东部只有一条街道的住宅区不兼容。计划进行修订后，规划局增加了住宅建筑土地，大大提高了允许建立的地板面积比，并制定了许多优惠的政策，使开发人员能够获得额外的地面面积比率（例如：开发人员为高线公园的建设贡献资金，或者可以建造一定数量的经济住房，它可以换成更高的地面区域比率）。
最初，工业区的底面积比仅为5。在计划局修订了分区后，该地区最高的基本底面积比为7.5。有了一系列额外的折扣，它最多可以达到12次，这是以前允许的建筑物密度的1倍以上。
前面提到的是，纽约市政府是高线周围房地产开发的受益者，但最终，政府也是蓬勃发展的房地产市场的真正背后。规划局和“西切尔西特殊计划区”的发展权转移机制不仅消除了老所有者的关注，而且还直接确保了新建筑物已完成。高线公园在促进房地产市场中的作用也从理论变成了现实。在面对大规模公共项目和市场的发展时，政府并不闲着，而是积极制定游戏的新规则，熟悉公共和私人的利益，并以对政府最终目标有利的方向振兴资源。
高线的遗憾
高线公园的天空花园曾经只是热情的公民想象的“天空中的洞穴”：在完成该项目之前，一切似乎都很难以实现。最后，在非政府组织，政府建设投资以及新规划规则释放的巨大经济价值的强烈游说的影响下，高线公园从想象力变为现实。
但是，如果我们想处理成功或失败，高线公园并非没有缺点。
首先，根据纽约市政府和高线之友签署的合作协议，前者将负责公园的建设，而后者将负责公园的维护和运营。这对政府来说是一个好债务，但对于非政府组织来说是一个困难的问题。因为可以通过发行债券来资助建造公园，同时维护和运营必须每年平衡收入和支出。前者很容易，而后者很困难。将维护和运营的责任留给非政府组织为政府带来了很多麻烦，但这对非政府组织来说是一个挑战。高线之友的资金主要依赖于社会捐款（根据高线的2019财年陈述，其总收入为1800万美元，其中87％来自私人捐款，政府资金仅占总收入的2％），这相当于使整个社会中的热情人士支付Municipal Parks的热情。
其次，高线的成功和周围房地产的普及也将带来不利的社会影响。上面提到的住房价格飙升对于开发商和富裕的房地产投资者来说是一件好事，但对于老当地居民来说是一场噩梦。高线公园所在的切尔西地区曾经是工业区，靠近政府建造的低租金住房。对于居住在公园附近的低收入团体来说，这个新建的旅游胜地不仅没有成为他们放松的地方，而且由于促进房地产的促进，不断吸引拥有收入以上三倍以上的富人，成为对他们在社区中持续生存的威胁。据《纽约时报》报道，在高线公园旁边出生和长大的年轻人越来越感到自己不能继续居住在他们熟悉的附近：“每年（在这个社区）租金都在上升。实际上，人们不必为住房而挣扎甚至没有享受生活。
看看高线公园发展的历史以及政府在其中扮演的角色，我们会发现纽约社会不同阶级的利益在计划和建设公共资源方面具有不同的权重。在私有财产权的机构框架下，房地产所有者的利益受到了高度保护。特别是在推进大型公共项目的过程中，少数土地所有者的反对可能会使整个项目难以执行。就高线公园而言，纽约市政府将其大脑扎根，通过新的机构环境“请”，而不是削弱或消除他们的自私利益。此外，当公园项目最终完成时，房地产行业和周围的业主是从政府投资中赚取很多钱的人。至于房地产所有者班级以外的普通公民，尽管他们能够共享高线公园等市政设施，但政府给予的政府的注意力和保护显然还不够，在更深层次的经济利益方面，例如租金和公园维护资金。
在纽约，高线公园是否有可能更好地平衡不同阶级的利益？最终将取决于政治。
高线公园的成功为这座城市带来了巨大的价值。这些新创造的价值观，尤其是房地产价值 - 如果可以被“高线之友”或政府“捕获”，它们可能会为公园的运营提供更稳定，更大的资金来源，甚至可以用来为周围社区服务并为低收入人群建造新的经济住房。这些机制捕获价值要求政府使用额外的政治资本，制定游戏的新规则（例如，从房地产开发商和所有者那里征收额外的税款和费用，或将周围物业的税收收入存入公园和周围地区的特殊基金中）。但是，在使用计划电力和政府项目资金来促进高线公园的初始建设后，纽约市政府不再使用其影响力和权力来为公园的长期运营和周围社区的发展铺平道路。这是高线公园（High Line Park）令人眼花speast乱的阴影背后的阴影和遗憾。
“建立大都市：纽约太空和机构观察”
lu Yuxiang
Houlang上海Sanlian书店2024年8月