你认为上海的代名词是什么？
外滩、东方明珠、石库门、当地美食、蝴蝶饼、小资、网红、小房子、高生活成本……调查组整理了答案，绘制了中心区城市记忆热力图上海的。地图上“最热”的恒福风景区、外滩地区和南京路步行街是参与调查的人对上海印象最深的区域。不同年龄段的市民和游客对这座城市有着不同的记忆。 60后爱看电影的于思佳脱口而出，地点是光明大电影院，而很多80、90后则喜欢逛西岸的美术馆。
作为《城市记忆：书写上海城市更新实践》一书的主编、上海现代城市更新研究院院长于思佳表示，团队在设计问卷时起草了很多问题。但最终我问市民的时候，却只剩下这个问题。
“城市记忆”可以指一道菜、一个地方、一次难忘的经历，是一个开放的概念。上海城市发展带来的变化，呼应了人们对城市记忆的热词。 《城市记忆》提出，在快速城市化导致“千城千面”的时代，只有城市记忆才能激活人们的情感。城市更新是旧城市记忆的延续和新城市记忆的创造。
于思佳曾任上海市规划和国土资源局总工程师、上海市城市规划设计院院长、上海城市空间艺术季（SUSAS）发起人及首任首席执行官，曾工作从事上海城市规划领域30年。多年。
《城市记忆》邀请了3家金融、法律、咨询机构和9位专家参与编写，探讨城市更新的焦点、难点、亮点，介绍数十个中外城市更新案例。书中还梳理了长三角城市的城市更新法规和政策。于思佳分享了他对“城市记忆”与城市更新的关系、以及城市更新目前面临的关键问题和下一步创新方向的看法。
改变规划者的“上帝视角”
第一财经记者：“城市记忆”概念的引入，让城市更新听到更多普通人的声音。与以前相比，城市规划的公众参与程度是否有所提高？
于思佳：公众参与城市规划编制和项目审批一直存在，但过去大多是形式化的。这个过程一定要到位，深度不够。
现在不同了。许多城市更新项目与当地公民和企业的利益密切相关。城市更新如果只是表面的，是不可能进行的。因此，现在公众参与的深度和广度远远超过了过去大规模开发阶段的水平。我在很多讲座中都谈到过“用另一种语言谈论更新”。希望我们说的不要太技术性，让人听不懂。别人所说的话也必须反映在我们的工作中。
组织有趣的活动，同时听取居民的意见，距离一下子就拉近了。我们这些城市规划专业的人曾经都有“上帝视角”，但我有多大能力呢？一个年轻的设计师有多大能力锁定这座城市的发展方向？一定要充分利用你周围的力量。
我一直在思考城市更新项目如何能够与以往通常的工作思路有所不同。目前政府在这方面的工作主要沿袭了过去的做法。当经济形势、社会环境复杂、人民群众诉求不断提高时，政府需要转变思维。越全面，面临的阻力就越大。如果政府不愿意做或者做得很少，就让市场上的专业机构去尝试。
让人民的力量发挥作用
第一财经：这个城市有想法的人很多。如何调动他们的积极性，吸引他们参与城市更新？
于思佳：中国的民间智慧不容忽视，而且非常强大。尤其是上海，有能力的人很多。为了让私人力量发挥作用，政府需要减少参与。
例如，在住宅小区的改造中，居民现在无法自筹资金进行改造。虽然房子是我一直住的，但是产权不是我的。公房变更后，可以确认产权并转为产权房吗？有些房子是私人住宅，我可以自己改造吗？很多人有意愿，但卡在包括法规在内的大量流程中，不符合当前城市更新的需求。厂房改造也是如此，需要土地溢价进行改造。一旦认定为损失，将不再更改。收购、储存、拆迁的成本会更大，而土地仍会卡在那里。建筑师于挺做了很多临时建筑的改造和设计，这样的项目应该有更多。我认为政府要做好城市整体骨架问题，做好大尺度布局、功能区、区域规划，细微的事情要靠上下联动。政府可以更新，下面的利益相关者也可以自己更新。
现在自下而上的更新很少，上海的例子也不多。当日月光集团想要改造田子坊时，陈逸飞、尔东强等艺术家曾来信表示改造存在问题。田子坊是一座自行更新的原生态公园。如果整个区域都开发成商业综合体，那就鸡肋了。当时规划部门与日月光协商保留田子坊，规划发展指标进行横向调整。历史学家薛立勇在《城市记忆》中写道：城市越干净越好。一些“不干净”的、传统的、公民性的东西必须允许存在。田子坊看上去一片狼藉，尤其是带着烟花的味道。这座城市需要一个这样的地方。我经常在市政府或局的会议上提出这个问题，建议减少控制和审批。在政府资金紧张的环境下，应该允许下面有一定的“混乱”，这样才有活力、有流量、有经济增长。等身体恢复了之后再下单也可以，但是首先你得活着。
第一财经记者：参与城市更新的企业非常关心法律法规、服务流程等现实问题。有些方面给企业带来了很大的压力。对于这个问题你怎么看？
于思佳：从中央到地方政府，大家都在致力于城市更新、城市设计的立法。我建议我们评估一下法律之间是否存在冲突。我非常担心一件事。新的立法都是补充，但一些旧的法律仍然存在。项目流程会变得更加复杂，大家也会更加不知所措。行政审批事项过多，会导致效率低下、相互制约。优秀城市不是通过批准评选的。今天上海保留下来的风景名胜区不是经过批准的，而是划地之后，由人们自己建造的。时间就是成本。城市更新项目本质上是长期的。如果审批时间较长，企业偿还资本的速度就会更慢。
事实证明，新的房地产开发项目可以当年审批、当年竣工、当年销售，但城市更新路径却要慢慢打磨。很多利益相关者不会搬迁，因此开发周期和协调成本会非常大。过去，一般来说，新建项目要经过两次产权转换，整个流程才算完成。因为是产权转换，所以时间会比较短。政府向原产权人收购并储存房屋、土地，产权一次性转换；政府将土地转让给开发商，开发商建造房屋并出售给新业主，这是第二次产权转换。这个过程很快，大家都很开心。大家都已经习惯了这个模式。目前的情况是，如果产权不转换，成本将难以计算。需要很长时间，是否搬走需要不断协商，双方的态度也可能会发生变化。存在大量产权未转换的项目，这是城市更新的核心特征。在这种情况下，大量的协调时间都花在了与原始利益相关者的沟通上，而不仅仅是任何人的意见。推动城市更新的口号是好的，但与过去的房地产项目相比，回报低、周期长。
尝试创新模式
第一财经记者：老旧社区更新涉及市民生活的改善。更新项目成功的关键因素是什么？
于思佳：城市更新最难的是住宅用地。产权分散，居民要求高，各利益相关者想法不同。但无论多么困难，政府都必须有所作为。第一步只能是政府补“短板”，消除安全隐患，改善街道，增加社区公共配套设施。但真正改善居住环境和居住条件却是非常复杂的。目前我们正在改造薄梁平房，但改造后缺乏政策支持。成套后增加的面积如何计算，包括加装电梯增加的面积？如何定价？这样的房子如何才能顺利上市呢？居民同意改善，但同意支付费用却很困难。
杭州浙公新村是一个备受关注的项目，我们在书中也进行了分析。他们可以自行完成一个闭环的改造过程，这样的项目是一个相对健康的城市更新项目。当然，它的条件也比较好，当地居民普遍有较强的经济实力。估计每户投资80万到100万，都可以花掉。他们付款的前提是房子会增值。地处杭州核心区，房价高。装修后，多了20平米，房价也涨了两三百万。居民的钱还包括增加一个额外的停车位。这种改造当然是可以的。像这样的新模式应该多讨论，不应该否定，不应该根据现有的法律法规来评价。深圳的城市更新这几年发展得很好。他们从实际发展需要出发，不生搬硬套法律法规。例如，利用工业用地建设住宅、城中村改造等方面有很多政策创新。政府鼓励发展，保障主体利益，村民参与城中村建设。如有遗留问题，可有针对性地填写。
第一财经：对于公众关心的老城厢城市更新，您有什么建议？目前，上海一些老旧小区被征用后已长期关闭。大家都非常关心这些地方未来如何发展。
于思佳：政府非常愿意更新旧城，对旧城的保护非常重要。尤其是在国家文物局的重视下，为了平衡拆迁成本而建造高层建筑的做法会对风格产生一定的影响。需要新的尝试。 。
旧城已被大规模拆除，房屋门窗全部被封。他们已经死了三四年了。公民必须有自己的意见。为了尽快打破这种局面，我认为我们不应该总是想着展开全面行动或者彻底调整计划。我们可以从小区域开始。
现在有大量的地区已经制定和调整了规划，但可能因为成本比较高，土地流转困难，甚至一些敏感地区或待建区域，没有过渡政策。过去，临时建筑的使用期限为两年，即使更新也只有四年。城市更新周期长，商业成本高，也考验运营能力。融资成本太高，四年时间太短，会计核算参差不齐。
我建议，如果一块地近期卖不出去，不会开发，可以制定一个临时政策。先可以使用10年，并签订长期合同。创造一个很多人愿意参与的过渡期很重要。续租不需要缴纳土地出让金。你只需要计算城市更新的成本。也许5、8年就可以收回成本，可以好好利用了。这样，城市中目前属于非常负面空间的大量此类土地就可以尽快得到盘活。
政府应该让出部分优惠给城市更新主体，让其在城市更新的研发、运营、招商等方面更加宽松、相对宽松，有更高的积极性。土地出让金和税费与城市更新项目的整体成熟度挂钩，稍后征收可能会更好。 10年的时间，我们可以打造活力，发展人才公寓、小企业等相对简单的业态。
可以先制定一个版本的过渡期规划，对于一些目前开发商没有意向的区域，或者已经基本完成搬迁的区域，可以划为一个区域或者几个小区域，并给予按照田子坊模式自由发展10年。政府和第三方投资者可以共同出资对廉租房进行改造和改造。我们可以邀请一些商业运营专家来规划并添加一些文化内容来连接这些区域。
有的地方可以开展一些临时活动，设计一些活动，选择有正能量、有方向性的文化艺术活动。完成后，即可筛选出一批过渡期发展计划。比如可以先建一个市场，然后研究老城区的老书院、老字号，开发一些定点。比如像曹苏公这样的地方，可以摆摊，或者开小楼当商店，慢慢就形成了烟花。随着时间的推移，如果评估确定好的可以永久保留，不好的就可以调整。
这些方法成本不高，但是非常费力，可以交给第三方而不会给他们带来太大的经济压力。
《城市记忆：书写上海城市更新实践》
主编于思佳
同济大学出版社2024年7月