“物业费十年不涨，人工成本十年翻倍。”老开发商的一个笑话，道出了房地产行业面临的困境。
不断上涨的房产成本一直是一个问题。一方面，由于行业定价体系不明确，现有项目物业费调整难度很大。 2024年多座城市出台的物业费限价政策也引发了一波“降价”热潮。另一方面，新房业主认为费用已经很高，而老小区业主则“习惯”低价。
它并不止于此。不少业主对物业服务不满意，通过拒绝缴纳物业费来变相“维权”。近年来，各地房价下行压力日益凸显，物业费征收率进一步承压。克而瑞数据显示，2024年重点城市平均房产费征收率较2023年下降3个百分点。
但作为劳动密集型行业，随着各地最低工资标准的提高，劳动力成本也随之增加。再加上各种运营维护成本的增加，很多老小区的物业收费标准早已无法适应当前的成本要求。随着经营年限的增加，公司经营压力逐渐加大，不少项目甚至遇到了收入不足以覆盖成本的困境。
面对这样的情况，企业不可避免地会通过削减服务来应对运营成本上升的压力，这将进一步导致业主对物业服务的不满，从而降低支付意愿，形成下行周期的“死结” 。
记者梳理多方意见和做法发现，要实现单一项目物业费调价，通常需要提高物业服务质量、推动各类收费信息公开、增强业主理解，最终实现物业费调价。推动双方达成共识。建立价格长效调整机制需要更多探索，比如根据最低工资标准灵活调整，或者调整物业管理费征收周期。
某大型上市物资企业区域负责人认为，该机制不可能一蹴而就。前期，在条件相对成熟的地区、企业、项目，通过政府的引导和市场这只看不见的手的调节，可以探索创造出一些模式。应该采取务实的做法，达到由点到面、由局部到全局的效果。
多方之间存在诸多矛盾
“物业公司服务不充分，随意将业主踢出物业群。电梯不维护，架空楼层全是电动车……”近日，海南省海口市中级人民法院发布的一份判决书称，围绕物业管理长期存在的矛盾暴露出来。
海秀天成公司是海南省的一家房地产公司。自2015年8月13日起，公司为于某居住的社区提供物业服务。合同期至社区成立业主委员会并与物业管理公司签订合同为止；物业期限届满后，业主未依法另聘物业公司的，原服务合同继续有效，服务期限无限期。
判决书显示，该小区物业收费为1.8元/平方米/月，公共物业停车位服务费为150元/人/月，其中不包括公共水、电、能源消耗的分摊。 2019年，余某收到房产钥匙并开始装修；物业费方面，每月应缴物业费217元，电梯费35元。
但从2020年开始，于某就开始拖欠物业费。据物业公司披露，2020年1月24日至2022年11月30日，于某共缴纳物业费8618元； 2023年7月，物业公司再次贴出“催款通知书”。截至2023年7月31日，共应缴纳物业费10635元（不含拖欠资金和滞纳金）。
“由于业主未能按时缴纳物业费，公司经济承受着巨大的压力，员工也因劳务费无法及时拿到而陆续离职。公司在人员招聘和管理方面变得更加困难。希望业主能够理解困难并提供及时服务。全额缴纳物业费。”物业管理人员表示。
于先生则有不同的看法。 “物业公司根本没有履行基本责任，没有提供业主所要求的基本物业服务。世界上没有任何理由只收取费用而不提供服务。这种做法本质上是‘抢劫’。”判决书指出。
余先生认为，物业管理公司的服务基本不到位，还存在业主被随意踢出物业群、电梯没有维修记录、业主被困电梯、没有门禁的情况。住宅楼层，外人在楼层随意走动，消防设备设施缺失。电动汽车高架停放、监控设施设备故障或缺失、物业管理公司私用高架、非法挪用公共区域收入等问题。
但由于物业管理公司合同仍然有效，且相关法律规定，业主逾期未缴纳物业费的，物业管理公司可以催缴物业费。如果业主在合理期限内仍未缴纳物业费，可以提起诉讼或申请仲裁等，最终法院判决：于某作为该小区业主之一，享有物业公司提供的服务并应按合同规定支付所欠费用。
针对于某诉称的物业服务不合格问题，判决书显示，物业公司的服务范围包括保洁卫生管理、公共绿化维护、设备设施维护、公共秩序维护等多项内容，具有时间持续性和不可估量性。 。特征。于某提交的证据不能证明物业公司存在重大缺陷，或者影响到业主正常生活的程度。
上述案例并非孤例。在中国裁判文书网，记者用“物业费”等关键词搜索，发现存在大量类似判决书。在不同的城市，围绕物业公司的矛盾也不少。大多数小区业主认为自己每年交纳物业费却没有得到相应的服务，以致有的业主直接拒绝缴纳费用。最终，双方踏上了漫长的旅程。诉讼之路。
对于普通业主来说，物业服务是一笔“糊涂账”。 “每年的物业费往往要上千块钱，但物业公司做得越来越少，甚至用一个机器人一样的‘客服助理’来和业主打交道。到了物业服务时间，工作人员就会出现。”物业费收了，不收物业费，就永远不在业主之中。”说说看，为什么要交物业费？”有居民无奈地说。
物业管理公司也有“苦衷”。物业费收取越来越难，服务成本越来越高，成为当今物业公司面临的两大难题。
克而瑞数据显示，2024年住宅物业服务满意度将持续下降，总体满意度得分下降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。因为部分业主对物业服务不满意，甚至选择“保护自己的财产”。通过拒交物业费变相“维权”，物业费征收率不断下降； 2024年，重点城市平均房产费征收率下降至82%，较2023年净下降3个百分点。
争议“白热化”
除了“收难”之外，围绕物业费的另一大争议是：现在的物业费贵还是便宜？
过去一年，重庆、银川、青岛、武汉等城市爆发了一波物业费“降价”潮。公开信息显示，2024年，上述四市已有100多个项目实现物业费降低，降低幅度在20%至35%之间。其中，武汉市有30多个住宅小区降低了物业费，平均降价幅度达24%。其中大部分是业主与物业公司协商达成的。
这波“降价”潮从何而来？事实上，去年，上述四个城市就已公布了各自的物业费标准。一些业主质疑，自己所在小区的物业费明显高于政府指导价，过高的物业费与自己享受的实际服务质量严重脱节。因此，他们要求物业公司遵守政府制定的标准，公布详细的服务计划或降低物业费。
如果物业收费“与质量、价格不相适应”，如果能降低收费，对业主来说也是好事。但物业费高还是低、价格该涨还是该降，在不同城市、不同项目、不同业主中不能一概而论。
以一线城市上海为例。各地不同项目的物业费“差异”极大。新房、次新房等改善型或高端项目较多，物业费高、服务标准高的小区较多。同时，更多老小区物业收费便宜，多年来没有变化。
据亿瀚智库研究显示，近年来，上海新房市场整体物业费水平确实相当高。物业费在10元/平方米/月以上的项目不少，市中心部分豪宅项目已达到20元/平方米。米/月及以上。位于外环以外的5个主要新城，新房物业费在3.5元/平方米/月至5.5元/平方米/月之间，远超平均水平。
与此同时，上海老旧小区的物业费普遍较低。对于房屋房龄在15年至25年之间的老小区，物业费大多集中在0.4元/平方米/月至0.8元/平方米/月之间。之间。这些物业费较低的社区在上海现有住房市场中所占比例较高。拥有房龄10至20年的社区和拥有房龄20至30年的社区比例均超过30%。
基于社区的不同现状，围绕物业费水平问题存在两种声音：不少新房、次新房业主认为物业费贵，增加生活负担；不少新房、次新房业主认为物业费贵，增加生活负担；一些老小区业主认为“凑合”就可以了。一些人希望提高价格并改善服务。
不同的业主有不同的诉求，但在当前的物业行业，一个比较棘手的问题是：真正调整物业费并不容易。
一位民营物业公司人士透露，目前物业费标准比较固定，难以调整。国内大部分住宅项目的物业服务费标准在进场交付后就基本固定，特别是服务年限较长的项目。物业管理费调整难度更大。同时，不少地区的物业收费标准实行政府指导价，相关标准多以老旧小区为依据，不符合市场需求。
在充电端调整困难重重的同时，各种成本却在悄然上涨。上述人士表示，目前，物业管理公司承担着越来越多的公共服务职能，比如垃圾分类、消防安全、公共安全等，这些服务需要人力、设备、资源的投入。此外，当前劳动力成本增加是各行各业面临的共同问题，物业公司也不例外。
CRIC的一份数据也显示，影响物业成本的因素有很多，比如水景系统的维护等。一个简单的静态水景每年的维护费用可能在10万到20万元，单次深度清洁的费用在10万元左右。年维护费用高达百万；例如，一个俱乐部的运营成本包括水处理、健身器材维护、人员工资、能源消耗等，每年的总运营成本很容易超过百万。又比如，每新增一个出入口，大约需要增加5名保安人员，最少需要花费30万至50万元的费用。因此，物业费并不适合“一刀切”。
深圳市物业管理行业协会近日也发文指出，当地普通住宅物业初期物业服务收费标准将按照政府指导价执行，原则上不超过3.9元/平方米/月。从物业管理的实际发展和业主日益增长的服务需求来看，深圳作为全国物业管理的发源地和前哨站，现有的物业管理价格收费机制已不能满足“高品质、优品质”的要求。 ”在物业管理市场化进程中。价格”巨大的市场需求。
服务陷入负循环
物业费收取多少、如何收取对于物业管理公司的营收表现越来越重要。
近年来，由于资本市场化和规模扩张的需要，企业纷纷向非住宅物业领域扩张，但住宅物业管理面积始终保持在55%以上。从2023年开始，住宅占比将再次上升至57%以上，业内预计这一趋势将在2025年持续。
人们已经感受到了这种影响。克而瑞数据显示，2024年上半年，上市物业公司基础物业服务收入同比增速回落至10%；同期，上市房企整体营收增速回落至4.7%，创近年来新低。
作为劳动密集型行业，物业管理企业每年的人力成本增长具有刚性。华南某物业公司内部人士透露，正常情况下，保洁员等员工的工资基本在最低工资左右。各地最低工资上调后，公司外包成本将受到较大影响。例如，安徽公布的2023年月最低工资标准显示，各工资标准涨幅均在400元/月以上，大部分省市涨幅在100元至200元之间。
据某物业管理公司内部信息显示，以浙江省台州市为例，参考多家大中型物业管理公司的薪资数据，近五年来，员工月平均工资在台州物业管理业年复合增长率超过7.2%。
收入难以增加，成本不断增加。现有在管项目的毛利率水平必然会随着管理年限的增加而缓慢下降。
东吴证券研报也指出，在物业费加价机制和最低工资标准逐年提高的背景下，物业管理公司基础物业服务业务毛利率缺乏大幅提升空间。因此，一些企业能够实现毛利率。利率稳定甚至小幅上涨已不再是一件容易的事，多数企业的利润率仍将面临较大的下行压力。
利润空间不断萎缩，再加上物业费征收率下降，企业的经营压力不言而喻。 CRIC指出，2024年物业费征收率平均下降5%。考虑到基础物业服务的毛利率已经处于较低水平，征收率的下降可能会导致利润空间被压缩在成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。
上述物业公司内部数据显示，在台州，物业费征收率必须达到94%至95%，公司才能维持收支平衡。目前台州市平均财产征收率约为80%。这也反映出台州物业服务企业面临的挑战。其中70%经营困难，20%收支平衡，只有10%保持盈利。
不过，上述华南物业公司内部人士表示，物业费收难、上涨的问题其实很好解决。当劳动力价格上涨、单价下降时，企业会通过合并岗位、减少人员的方式来控制成本，或者说控制成本。供应商的付款周期。
这一应对措施势必导致物业服务陷入“服务质量下降——满意度降低——业主付费意愿进一步降低”的负循环。
东吴证券研报还提到，过去几年，物业公司普遍采取外包保安、保洁等工种的模式，以降低人员成本。但外包人员素质良莠不齐，给管理增加了难度。同时，较高的人员流动性也无法保证业主的满意度，进而影响物业费的征收率。
事实上，在刚性成本上升压力、物业费缺乏灵活上调机制的背景下，企业以往的应对方式是直接对新项目设定较高的初始物业费，留出一定的利润空间，以免日后出现困难。价格调整带来的经营压力。
该措施还受到地方政府指导价的影响，实施难度明显加大。克而瑞研究认为，以山东青岛为例，以往只要初始物业费涨幅不超过20%，项目就可以超限价；但现在，对于建筑面积15万平方米以上的项目，根本不允许超过限价。 ，这给物业管理公司带来了很大的压力。
值得一提的是，早期物业服务费政府指导价并不是什么新鲜事。例如，广州在2010年出台了相关政策，重庆也在2015年规定了物业费指导价，这些价格标准大部分会沿用到2024年，而温州现有的政府指导价是在2013年制定的。时代变了，这些标准不再能够满足当前的劳动力成本等。
建立价格调整机制
不涨价，物业公司就很难提升服务；如果服务差，业主的支付意愿就会低。如何才能解开这个循环的结呢？
在上海，有关部门尝试介入物业管理服务，引导管理规范，推动形成质价一致、以质定价的市场机制，引导业主委员会和物业服务企业确定合理的物业服务收费标准。 2024年初，上海市房管局相关负责人表示，上海将推动500个社区按质按价调整物业费。
具体来说，在上海各社区实施物业费调整的过程中，街道或社区通常会介入。面对业主对物业费上涨不了解、业主委员会履行物业费上涨手续不专业等情况，物业费上涨流程不专业。公开账本，推动信息公开，让业主知道保安费用是多少、保洁费用是多少、绿化费用是多少，做到公开透明，提高说服力，促进共识。
在协调涨价过程中，物业公司也针对居民提出的各种问题及时做出调整。随着小区面貌的改善，业主对于涨价也逐渐达成共识。在有关部门的推动下，上海不少老旧小区实现了物业费上涨。例如，在浦东新区花木街道，40个社区同时推动涨价。最终，39个小区提价，重新聘请了原来的物业管理公司。
虽然大多数城市没有相关部门的协调和干预，但物业管理公司成功实现提价的核心因素在于以服务赢得业主的理解和支持。
2006年交付的广州华悦别墅小区，多年来一直处于物业管理混乱的状态。 2016年，广州万科物业进驻社区。由于小区楼龄较长，改造投入较大，万科物业入驻社区后几年一直处于亏损状态。但随着社区环境的有效改善，万科物业也得到了业主的认可。
基于服务，2019年，小区物业合同到期，经过业主大会两轮投票，万科物业协同居委会、业委会多次与业主沟通，解释损失问题并提供财务透明度，最终赢得了大部分业主的理解，续约物业费也从2.8元提高到3.6元。
单个项目物业费的上涨可以实现定点上涨，但考虑到刚性成本的持续增加和业主对物业服务要求的不断提高，建立合理且可实施的物业费调整机制是一个长期解决方案。
某龙头上市地产公司建议，可以考虑灵活调整价格，比如每年根据当地社会发布的工资标准调整情况，对物业费进行合理调整。 “行业内已经有灵活调整的尝试，比如约定合同期内每年按固定比例增加物业费，或者分阶段合同，不同阶段实行不同定价。”阶段。”
目前，一些物流公司正在尝试实施菜单式定制服务。万科物业于2024年底推出“灵活定价”，梳理了覆盖全品类的508项服务，其中必填服务158项，可选服务350项。业主可以在自选服务中“定制菜单”，筛选所需的服务内容和服务频率，并付费。
上述华南地产企业内部人士建议，物业管理费征收周期可以进行调整，比如尝试“先试后买”或“每季度交一次费”的模式。通过这些模式，居民可以有物业服务的概念，看到物业服务的内容。同时，居民对物业服务费用心里有数，价格提前公布，更容易接受，避免矛盾。
另一家全国上市地产公司区域负责人告诉记者，随着社会和行业的发展，房地产行业建立长效有效的价格调节机制势在必行。
他认为，这个价格调整机制的建立取决于三个方面。一是科学计量物业服务成本，需要物业企业主动发挥规模优势、管理优势、文化优势，通过科技应用提高质量、降低成本；二是广大业主能够客观、正确看待物业服务的价值，相关意见、建议、诉求能够充分、迅速表达，并通过合法、规范的程序形成共识和解决。
“三要相信市场的力量，有关部门营造规范、公平、有序的竞争格局，让供给侧有意愿、有实力继续打造‘质优价廉’的产品和服务。” ’，让消费方能够理性看待物业服务流程，遵守合同和管理规定，促进多方良性互动。”该负责人表示。