两年多前，几家地铁公司突然“大赌注”房地产，成为拿地大户。

现在，这些地铁公司建造的房屋已经陆续进入市场。地铁公司跨境侧业务效果如何？根据专业机构排行榜，厦铁已成为厦门销量第一的房地产企业。在一些榜单上，甚至击败了老牌“土蛇”建发地产；成都轨道交通也突然“逆袭”，跻身成都所有房企之列。在本土房地产企业中排名第一。

还有更多的地铁公司在努力。去年，宁波轨道交通新增土地储备119.3亿元，在全国房地产企业新增增加值排行榜中排名第50位；合肥轨道交通全年新增价值261.9亿元。在所有地铁公司中排名第一，超越万科、龙湖等老牌房地产公司。

那些做副业的人名列前茅

如今厦门二线城市销量最大的房地产开发商是谁？答案不再是那些知名房地产企业，而是厦门轨道交通建设发展集团有限公司（以下简称“厦轨”）。

据房地产研究机构克而瑞福建大区统计，2024年厦门房企销售排行榜中，无论是按全口径计算，还是按成交量（含竞建）计算，厦门轨道交通销量占比最高，销售面积位居榜首。 。

按全口径计算，去年仅厦门市场售房收入158.8亿元，成交面积达50.14万平方米。

如果按照单套100平方米计算，厦铁全年将在厦门销售5000多套房屋。

厦铁在住宅开发领域的成就甚至超越了很多本土老牌房地产公司。

在房地产开发领域，厦门的福建房企一直拥有较强的实力，如建发地产、国贸地产、象屿地产、联发集团等，在业内享有盛誉。全国市场。然而，在他们的大本营厦门，他们都输给了一家主营地铁建设、运营和出行服务的公司。

这家地铁公司涉足房地产的时间并不长，成立时间也比成立的房地产公司要晚很多。

官网显示，厦门轨道建设发展集团有限公司成立于2011年，由厦门市国资委出资并监管。注册资本300亿元，总资产超过1800亿元。

厦门2017年才开通第一条地铁线路，目前已运营3条线路。此外，厦门地铁还有多条线路在建。

除交通投资建设和轨道交通运营管理外，厦门轨道交通还将地铁沿线城市开发运营作为重要业务板块。

厦门轨道交通在房地产领域脱颖而出的秘诀在于大力开发TOD（公交导向开发）项目。依托背景优势，以公交站为中心，征地建设集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合体。

在厦门这个地铁出行历史较短的城市，厦铁近年来大力营销房地产TOD项目概念，并迅速树立了自己的品牌。

2020年，厦门轨道投资成立“厦门地铁上盖投资发展有限公司”。 （以下简称“厦门地铁上部结构”）。从名字就可以看出，这是一家专门从事TOD项目的子公司。

2021年12月，是楼市由火爆转为低迷的转折点，民营房企拿地量大幅萎缩。此次，厦铁以底价92.9亿元拿下湖里区湿地公园站TOD地块。是厦门市首个TOD开发项目，总建筑量近40万平方米。

2022年，厦门轨道交通将再斥资125亿元收购多块TOD地块；今年，厦门市国资委还将老牌房地产公司特房集团100%股权转让给厦门轨道交通。厦门轨道开始独立运营房地产项目，并聘请万科等房地产公司的职业经理人。

由于2021年、2022年持续大力拿地，厦铁2023年全线销售额首次突破100亿，位居厦门房企排行榜第7位。

2024年厦门楼市，厦铁一举夺得第一。年内推出的住宅项目包括湿地公园TOD、七星湾TOD、海沧中心TOD、南方新城TOD等。其中，湿地公园TOD位居去年厦门住宅销售榜首，海沧中心TOD位居榜首海沧区商品住宅销售套数、金额、面积排行榜中，七星湾TOD位居同安区榜首。南部新城TOD在翔安区销售排名中位列前三。

尽管近两年厦门轨道交通拿地步伐有所放缓，但从厦门地铁线路规划来看，厦门TOD市场仍有巨大发展潜力——目前，厦门地铁运营公里数为98公里，在建公里数超过122公里，远期规划地铁线路12条，总规模约493公里。

成都轨道交通逆势增长

另一家位居房地产企业榜首的地铁公司是成都铁城投资集团。

近两年，成都新房市场十分火爆，成交数据走出独立趋势。

在此背景下，华润置地、中国铁建、招商蛇口、保利发展等众多央企房地产企业纷纷加大在成都的投资力度；此外，龙湖等川渝地区龙头房地产企业也在成都投资。在成都市场占据重要地位。

但克而瑞数据显示，与2023年的热闹相比，2024年成都龙头房企的销售规模有所萎缩。比如华润置地在成都的全员销售额从288亿元下滑至202亿元。中国铁建从238亿元跌至203亿元，龙湖从208亿元跌至129亿元。

然而，在2024年成都房地产公司销售榜单TOP10中，出现了一个新名字——成都轨道城投资集团（以下简称“成都轨道”）。公司2024年在成都的全年销售业绩达到130.43亿元。 ，成为新的百亿房地产企业，位居本土房地产企业之首。

在成都市场，目前仅有中国铁建、华润置地、招商蛇口、保利发展四家国企的销售额仍在成都赛道之上。其余的，无论是地方国企、民企、老牌企业还是新贵，从销售额上来说，都输给了销售。成都轨道交通，包括龙湖、万华投资、成都天投等。

成都于2010年开通了第一条地铁线路，目前运营中的线路有15条。与厦门轨道交通一样，成都轨道交通发展房地产的思路也是大力发展TOD项目。

据克而瑞统计，2024年，成都铁路旗下路晓TOD入市销售，位列高新南区同类产品成交面积第一；川师站TOD南苑已开盘5次，3个月内已售出5次。已售罄，位居晋江区建筑面积140平方米以上产品之首；幸福桥TOD 2024年商品房成交面积、套数位居金牛区第一。

从成都和厦门的数据可以看出，以地铁站为中心的轨道交通TOD项目确实更受购房者青睐。

成都轨道交通和厦门轨道交通有一个共同点，那就是他们的TOD项目都聚焦市场。成都轨道交通TOD项目整体规模普遍超过100亩或1000亩，规模堪比“城市建设”。除了销售住宅物业外，成都轨道还在商业地产领域探索未来。

据成都轨道交通官方微信显示，目前成都轨道交通TOD开发面积已达近1000万平方米，商业项目年均施工量近100万平方米。年均商业建筑量和保有量位居成都第一。到2024年 成都铁路TOD商业项目于2018年首次运营。

目前已有多家地铁公司在房地产开发领域发力。例如，宁波轨道交通于2014年开通了首条地铁线路，根据中国指数研究院数据，2024年其房地产销售额将达到50.9亿元，位居宁波市场第一。位列企业销量榜第7位。不仅如此，宁波轨道交通去年还加大了拿地力度，全年新增土地储备119.3亿元，位列全国房地产企业新增增加值排行榜第50位。

去年合肥轨道拿地更是大手笔，全年新增拿地金额261.9亿元，位居各地铁公司之首，超越万科、龙湖等老牌房企。

TOD项目仍有巨大潜力

地铁公司为何纷纷涉足房地产开发？最早的成功经验可以追溯到香港地铁。

据历史资料显示，港铁自20世纪90年代起就推行土地开发与地铁建设联动一体化的模式。此后，港铁公司与中国香港特别行政区政府签署了建设和运营该铁路的专营协议，以换取铁路沿线土地的独家开发权。凭借“铁路+地产”的模式，香港地铁被誉为全球最赚钱的地铁公司。

继港铁之后，深圳地铁也开始试水房地产市场，成为内地最赚钱的地铁公司之一。 2022年，深圳地铁房地产业绩位列深圳第三，销售额突破200亿元。

此外，2021年下半年以来，传统房地产企业拿地量减少，而地铁TOD项目具有开发难度大、周期长的特点，因此对房地产企业的资金实力要求也更高。也就是从这个时候起，这家具有国有背景的地铁公司“亲自终结”了。据易居研究院统计，2022年全年有21个城市的地铁公司参与拿地，较上年增加7个城市；全年共成交地块72宗，比上年增加60%。

2021年之前，很多TOD项目还是由百强房企拿下，或者是地铁公司拿下土地，然后引入专业房企合作开发。 2022年以后，将会有更多的地铁公司独立运营。 2024年，不少地铁公司正是因为2022年集体下台拿地，开始进入城市销售榜首。

克而瑞分析师沉晓灵认为，发展TOD项目还可以缓解轨道基础设施的资金问题。由于轨道交通项目通常投资巨大、投资回收期长，因此需要巨大的现金流支持。 TOD开发模式可以通过征地来实现。进行综合开发利用，利用回收的售房资金大大缓解基础设施融资问题。

此外，克而瑞还认为，在交通资源的支持下，TOD项目比普通项目具有更大的优势。以越秀地产为例。该开发商2019年引入广州地铁作为战略股东后，联手开发“轨道+物业”TOD模式，进入快速发展阶段。 TOD项目对销售业绩的贡献接近五分之一。 2016年至2021年，我国城市轨道交通总里​​程年均增速在15%以上，2022年以后的建设速度也在6%以上。虽然城市轨道交通整体建设速度有所放缓，但一些重点区域“高铁+城际铁路+城市轨道”的多层次轨道交通规划已经启动，有利于“更大规模的一体化发展”高铁+地铁+产业+商业+城市+居住+人”。