美国洛杉矶持续两周的大火已逐渐得到控制，但后续重建工作依然困难重重。

据加州林业和消防局（Cal Fire）统计，山火已摧毁约1.5万公顷土地，大量房屋只剩下废墟，还有8.8万人仍处于疏散令之下。

美国天气信息服务提供商Accu Weather估计，火灾造成的总损失和经济损失高达2500亿至2750亿美元，这可能成为美国历史上最严重的自然灾害之一。全球房地产数据分析公司CoreLogic估计，此次火灾可能产生350亿美元至450亿美元的保险索赔。

然而，对于灾后重建来说，“重建还是离开”的问题正在出现。许多失去家园的居民逐渐发现，手中的保单可能不足以支付新房的费用，重建的费用也难以估算。

加州尔湾市升值地产联合创始人孙斯托告诉第一财经记者，受灾居民面临多重选择。他们可以选择就地重建，也可以卖掉土地并拿保险赔偿来寻找新家。对于仍犹豫不决的房主或现有租户来说，租房也可以是一种权宜之计。

“这里的财产价值包括土地价值和房屋价值。火灾保险主要涵盖重建费用和室内贵重物品。以100万美元的房产为例，实际重建费用可能只有30万美元。”他说他已获得索赔。之后，房主可以选择重建或出售土地并在另一个地区购买新房。但是，如果您不购买私人保险或政府保险，您将需要承担重建或更换房屋的全部费用。

原地重建还是寻找新家？

孙斯托分析，对于受灾居民来说，下一步是“重新开始”还是就地重建，需要权衡保险、成本、地点等多重因素。他说：“首先是保险范围，包括保险的水平和免赔额；其次是灾后重建的供需关系，劳动力和建筑材料可能会因需求激增而价格上涨，而保险赔偿往往是根据之前的重建成本估算。”

孙涛举了一个例子。在高风险地区，财产保险费用近年来大幅上涨。 “同样价值200万美元的房产，每年的保费已从过去的700-1,200美元攀升至如今的3,000美元以上。”

说到保险，情况就更加复杂了。 “当地法规规定，有住房贷款的房主必须购买住房保险，贷款银行对保险细节有严格要求，包括保险金额必须足够。”孙涛解释道。对于还清贷款的房主来说，如果想省钱，如果你的费用没有充分投保，甚至根本没有投保，那么你将不得不承担重建费用不足或完全自掏腰包重建的后果成本。

对于失去家园的居民，孙道总结了几个主要选择。 “一是在原址上重建。重建需要规划审批等流程，期间需要临时租赁或者其他住所。因此，更适合经济条件优越、看重原地段的居民，比如太平洋帕利塞德区的业主等富人。”

二是卖掉土地，另选地方居住。孙斯托表示，一些居民在火灾后可能会在理赔后出售土地，基于情感因素开始新的生活，这也是一种更“干净”的选择。

不过，根据加州立法分析办公室（LAO）1月15日发布的住房负担能力报告显示，加州的房价远高于美国其他地区。加州中等价位住宅的价格是美国典型中等价位住宅价格的两倍多，而加州低价住宅的价格比美国其他地区的同类住宅贵约 33%。

此外，报告显示，现在在加州购买两居室房屋的成本远高于租房。近年来，月租金大幅上涨，但涨幅远不及买房所需的月付款。购买两居室房屋的每月付款比租用公寓或房屋高出约 1,960 美元（约 73%）。

因此，孙涛建议，原本居住在出租房的灾民，或者经济状况不理想、尚未确定未来居住地的居民，也可以暂时租房过渡。

山火后保险业的困境与重塑

洛杉矶山火爆发前，加州多家保险公司因山火风险和高昂的建设成本，自2022年起暂停或限制发放新保单。

例如，2022 年 11 月，好事达暂停在加利福尼亚州销售新房主、公寓和商业保险。 2023年，美国国民宣布将停止在加州市场提供房主保险。同年5月，State Farm宣布，由于山火风险和建筑成本上升，将停止接受加州商业和个人财产保险的新申请。

Sunstau表示，私人保险公司退出市场后，房主可以转向政府提供的FAIR Plan保险。此类政府保险计划在美国许多州实施，例如佛罗里达州也有类似的机制。然而，其承保范围和条款通常不如私人保险公司全面。

据FAIR计划官网显示，截至去年9月，FAIR计划承保总额已达4580亿美元，是2020年9月的三倍，较2023年9月增长61.3%。

FAIR计划透露，在洛杉矶山火中，保险机制已收到3600份索赔申请，帕利塞德和伊顿火区的潜在风险金额接近50亿美元。该计划强调，其“现金进出”的运营模式确保所有索赔均得到支付。不过，有消息称，FAIR计划面临着严峻的财务压力。该机构目前仅有3.77亿美元准备金，在支付首笔9亿美元赔偿金之前，再保险机制无法启动。此外，历史数据显示，索赔金额通常占其总风险金额的31%。

这一系列问题的根源可以追溯到1988年通过的103号提案，该提案要求保险公司在提高保费之前必须获得加州保险部的批准，以防止费率大幅上涨。近年来，这也限制了保险公司调整费率以应对不断上升的野火风险的能力。然而，2024年，加州出台了新的保险法规，允许保险公司在定价模型中考虑气候变化风险。

保险市场的动荡已经开始影响房地产市场。总部位于吉隆坡的亚洲房地产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)告诉第一财经记者，洛杉矶火灾等极端天气对房地产市场的影响是巨大的。方面。首先，保险成本上涨使得高风险地区的房产吸引力下降。其次，房产价值也会下降。数据显示，受洛杉矶山火影响的地区内房价比地区外低4%。此外，为应对气候风险而增加的基础设施投资导致财产税上涨，加上公用事业成本上升，正在推高购房的总体成本。

面对加州保险业的困境，安萨里认为，未来美国州政府、保险公司和业主可能需要共同投资，为现有建筑添加防火材料，设置防火隔离带，以降低风险，这样保险公司才有动力提供保险。同时，高风险地区的业主可能需要为“山景房”额外缴纳保险费，政府需要采取更加灵活的保险费率管理策略。

安萨里表示：“从房地产角度来看，高风险地区的房价将因持有成本增加而下跌。好的一面是，烧毁地区重建的房屋将符合新的建筑规范，防火措施也将大大改善。住房容积率也将跟上时代的要求，提供更多的住房。”